El equipo redactor del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria (PGOU) no ve necesario que la futura normativa deje convertir bajos comerciales en viviendas.
Desestima así las dos alegaciones presentadas al documento que desde el jueves hasta finales de diciembre se debatirá en el Ayuntamiento.
Una de las alegaciones pide que la normativa deje habilitar bajos como pisos en los nuevos barrios de Vitoria, esto es, Salburua, Zabalgana y Goikolarra, donde la presión comercial es muy baja.
Y otra, la posibilidad de acondicionar los bajos comerciales no solo como viviendas sino también como alojamientos turísticos, en este caso en el barrio de San Martín.
El debate lleva tiempo abierto en Gasteiz como solución para resolver el problema de la vivienda al ofrecer otras alternativas al mercado actual.
Y, en general, en casi todas las ciudades con un número escaso de pisos a la venta o en alquiler y a precios desorbitados.
El análisis de la situación de los bajos comerciales, muchos cerrados y sin uso, es recurrente.
Sin embargo, entendiendo en parte los argumentos de las personas alegantes, el equipo que ha resuelto las enmiendas tiene en cuenta en su argumentación otras consideraciones que no se pueden obviar.
Bares en azoteas. Las azoteas de edificios de la capital alavesa como la Plaza de Abastos, el palacio Europa o el hotel Kora Green City podrán albergar bares, pues la alegación al Plan General de Ordenación Urbana al respecto va a ser aceptada, según señaló ayer Radio Vitoria. Eso sí, estos negocios hosteleros, de moda en muchas ciudades europeas, no podrán instalarse en azoteas de viviendas, sino únicamente en equipamientos como hoteles u oficinas.
Así las cosas, señala de forma contundente e su respuesta que “no existe un problema de vivienda en cuanto a la capacidad de la misma en la ciudad, ni que haya que incorporar, precisamente, los bajos comerciales para aliviar ese problema”.
El Plan General, más que suficiente
Además, indica que “se ha demostrado que la capacidad residencial del PGOU es más que suficiente para atender las demandas futuras; por esta razón, no creemos que pueda influir en el precio de la vivienda”.
Asimismo, entienden estos expertos que, a largo plazo, la conversión de los bajos comerciales en viviendas puede generar el problema inverso, es decir, que o se puedan abrir tiendas en ciertos barrios de la ciudad, puesto que transformar un bajo comercial en casa es fácil y económicamente rentable, pero el proceso inverso parece realmente imposible.
Lo mismo sucede con la petición que se hace al Ayuntamiento para poder convertir locales comerciales en apartamentos turísticos en el caso de San Martín, muy azotado por el cierre de negocios, a pesar de su proximidad a una zona de movimiento y actividad, como es la Avenida de Gasteiz y a diez minutos del centro de Vitoria.
Cierres y aperturas de negocios
No es el único barrio de la ciudad que acumula cierres de comercios debido a los nuevos modos de compras on line y a la falta de relevo generacional.
Según expone el PP en el Ayuntamiento, en los últimos ocho años, desde 2015, se han cerrado 249 negocios en la ciudad. Se defiende el gobierno municipal con otra cifra, los 157 establecimientos comerciales que han abierto el primer semestre del año.
Encarecimiento de los bajos comerciales
En cualquier caso, “el uso de alojamiento turístico en bajo puede ocasionar el encarecimiento de los bajos comerciales y provocar, a su vez, la pérdida de mayor comercio”, razona el equipo redactor del Plan General en su desestimación de la alegación.
Ampliación de Garlan
Otra de las alegaciones al documento se refiere a la pretensión de Garlan de crecer tanto en sus instalaciones de Otazu como de Ilárraza.
Por ello, solicita que, aprovechando la redacción de un nuevo plan urbanístico en Vitoria, se cree una nueva categoría de suelo no urbanizable para la ubicación de cooperativas agrarias. La alegación ha sido estimada de forma parcial.
En su alegación, expone Garlan que se establezcan determinados parámetros urbanísticos: una superficie mínima de parcela de 14.000 metros cuadrados, un 55% de ocupación máxima de parcela; un número máximo de dos plantas, una para oficinas y otra para aulas de formación.
También que para cada cuerpo edificado, la superficie pueda ser en función de las necesidades de producción de la cooperativa. En definitiva, que se consoliden las instalaciones de Garlan y se permita su ampliación.
Plan General
Alegaciones. El informe del equipo redactor en respuesta a las 335 alegaciones presentadas al documento de aprobación del Plan General de Vitoria, el de mayor rango urbanístico de la ciudad, ha sido redactado por la UTE Trion, Usandizaga y Ekain, y será debatido desde mañana hasta finales de año por los partidos políticos que acordarán los criterios definitivos del futuro PGOU, y lo votarán en Pleno el primer trimestre de 2024.
Responde el equipo redactor del Plan General que es deseable el desarrollo de las cooperativas agrarias, por su función en la promoción del primer sector y en la economía de proximidad.
No obstante, las modificaciones que se solicitan deben ser analizadas desde una perspectiva amplia, dentro del marco legal vigente y evitando afecciones a los pueblos.
Así, argumenta el documento que no tiene cabida incluir una nueva categoría de suelo únicamente para regular de forma diferenciada las cooperativas agrarias.
Sin embargo, se va a modificar la subcategoría Mejora ambiental antropizada como Paisaje rural de transición antropizado, y así fijar unas condiciones particulares para las cooperativas agrarias.
Edificaciones
En cuanto a los parámetros urbanísticos, siempre que las edificaciones construidas se hayan edificado según licencia, puesto que no se recoge que se encuentren fuera de ordenación, quedan consolidadas, aunque no se adecúen a los parámetros urbanísticos exigidos a las nuevas edificaciones.
Ahora bien, cualquier ampliación se deberá adecuar a los parámetros urbanísticos que se definirán para la subcategoría PRT-A (Paisaje rural de transición antropizado).
