La imposibilidad de comprar un piso en Álava se dispara pese a la contención de los precios

Los registros de esta entidad especializada en la valoración de bienes inmuebles, empresas o patrimonios y homologada para esta actividad y supervisada por el Banco de España, tanto en Álava como en el conjunto de la CAV y en el Estado se está produciendo la misma tendencia: el precio de la vivienda nueva y usada sigue creciendo, pero se observa un incremento más moderado.

Y es que, frente a los incrementos interanuales de junio de 2023, el precio de la vivienda creció en diciembre de 2022 un 6,3% en Álava, un 5,2% en el País Vasco y un 4,6% en el conjunto del Estado, según especifica María Cruz Ibáñez, delegada general en el País Vasco de Sociedad de Tasación, a este rotativo.

A tenor de la moderación en el aumento de los precios, el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión, como consecuencia del escenario de volatilidad macroeconómica actual y la consecuente política monetaria restrictiva adoptada por el BCE para intentar controlar la inflación.

Punto de inflexión

Este punto de inflexión vendría determinado por una moderación en la subida del precio de la vivienda, que se mantendría también en lo que resta de año. Así, la previsión de Sociedad de Tasación para el cierre de 2023 es que el precio se sitúe en 1.850 euros el metro cuadrado a nivel estatal en diciembre de 2023, con un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,65%.

Con todo, hoy el precio de la vivienda nueva tanto en Álava y en el conjunto del País Vasco se sitúa un 2,5% y un 3,4% más elevado que hace una década. Una cifra menos acusada que la que se registra en el conjunto de España, con un 13,9%.

Índice de accesibilidad

Sea como fuere, lo cierto es que el Índice de Accesibilidad, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, continúa experimentando un descenso continuado tanto a nivel de País Vasco como en el conjunto del Estado español, por debajo de los 100 puntos (punto de equilibrio) en ambos casos.

Concretamente, Sociedad de Tasación admite que este índice se sitúa en 68 puntos en Euskadi, lo que supone un descenso del 27,7% en comparación con hace un año, cuando se situaba en 94 puntos. Una tendencia similar a la que ha seguido el Estado, donde este indicador se ha situado al cierre de septiembre en 74 puntos (desde los 99 puntos registrados hace un año), con un descenso del 25,3% interanual.

Hoy el precio de la vivienda nueva en Álava y en el País Vasco se sitúa un 2,5% y un 3,4% más elevado que hace una década

Esto se debe en gran parte a la política monetaria restrictiva del BCE (la cual lleva implementándose desde julio de 2022) y la consiguiente traslación por parte de las entidades financieras a las condiciones de concesión hipotecarias, que por el momento no se habría producido de forma completa. Las sucesivas subidas de tipos de interés de los últimos meses continúan encareciendo la financiación y restringiendo el acceso a la compra de vivienda.

Por comunidades autónomas, solo Baleares (31 puntos), Madrid (59) y Catalunya (63) presentan un índice menor que en Euskadi; siendo precisamente estas comunidades las que a su vez presentan un precio medio de la vivienda más elevado que el País Vasco: Madrid (2.925 euros el metro cuadrado); Catalunya (2.542) y Baleares (2.488).

Si se comparan los datos de septiembre de 2023 a septiembre de 2013, en Euskadi se puede observar un incremento del 4,6%, mientras que en el territorio nacional se registra un descenso del 23,6%, según especifican los datos de Sociedad de Tasación facilitados a este diario.

Índice de Esfuerzo inmobiliario

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio.

A fecha de septiembre de 2023, un ciudadano vasco necesita 8,1 años de sueldo para la compra de una vivienda, frente a los 7,7 años que necesitaba durante el mismo mes de 2022. Es decir, los datos muestran cómo el esfuerzo que tienen que hacer los ciudadanos de esta comunidad para adquirir una vivienda es mayor ahora que hace un año, indica Ibáñez.

La cifra registrada en Euskadi se mantiene estable por tercer trimestre consecutivo, y se sitúa por encima de la media del conjunto de España (7,7 años) en el mismo periodo. Esta situación se debe a que, si bien los salarios en esta comunidad autónoma son más elevados que la media, el precio de la vivienda también es de los más elevados, concretamente se trata de la cuarta autonomía con el precio unitario más alto, 2.477 euros el metro cuadro, asegura María Cruz Ibáñez.

Así, en proporción, el índice de esfuerzo es más elevado que en el conjunto del Estado. Nuevamente, por comunidades autónomas, solo Baleares (18,6 años), Madrid (9,3) y Catalunya (8,9) presentan un indicador superior a la CAV.

Evolución

¿Hacia dónde evolucionará durante los próximos meses? Entre otros factores, su evolución dependerá, por un lado, de la evolución de la economía española, el comportamiento del mercado de trabajo y, por consiguiente, de los salarios; y, por otro, del precio de la vivienda, que a su vez estará condicionado por variables como las subidas de tipos de interés, la inflación y el comportamiento de la oferta y la demanda de vivienda.

A fecha de septiembre de 2023, un ciudadano vasco necesita 8,1 años de sueldo para la compra de una vivienda

No obstante, de cara a lo que resta del año, desde Sociedad de Tasación se prevé una tendencia hacia la estabilización en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada.

Así, a cierre de 2023, se proyecta un precio medio de 1.850 euros el metro cuadrado, lo que supondría un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,65%. Por lo que si los salarios continúan incrementándose al ritmo actual (revalorización salarial del +3,4% interanual en septiembre de 2023) es esperable que el índice de esfuerzo inmobiliario se mantenga en cifras similares a las actuales.

Analizado el precio de la vivienda nueva y usada, y la evolución de los índices de Accesibilidad y Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, la subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales y, por tanto, de los ofertados por las entidades de crédito, está mermando el acceso a la vivienda.

El Índice de Accesibilidad Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados; se sitúa al cierre del tercer trimestre en 68 puntos en el País Vasco, lo que supone un descenso del 27,7% en comparación con hace un año, cuando se situaba en 94 puntos. Una tendencia similar a la que ha seguido el conjunto de España, donde este indicador se ha situado al cierre de septiembre en 74 puntos (desde los 99 puntos registrados hace un año), con un descenso del 25,3% interanual.

“El endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda está impactando a la baja en el volumen de transacciones. Es una situación que venimos observando desde hace meses y que se ha producido de forma paralela a las medidas aprobadas por el BCE para intentar frenar la inflación”, explica Ibáñez.

Esta contracción en el número de operaciones podrá, además, llevar aparejados posibles ajustes en los precios de oferta, hasta que se defina un nuevo punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. “Si bien todavía no estamos en ese punto, los últimos datos que venimos compartiendo desde Sociedad de Tasación reflejan crecimientos cada vez más moderados, pero con tendencia a la estabilidad, especialmente en la vivienda usada”.