Un total de 32.399 euros anuales. Esa es la cantidad que necesita una familia de Gasteiz para alquilar un piso estándar en la capital alavesa. La cantidad ilustra con una claridad meridiana el problema que padece la ciudad y su mercado inmobiliario.
La urbe tiene poca oferta de pisos libres en alquiler y, los que hay, tienen unos precios exorbitados, muy por encima de las posibilidades de muchos gasteiztarras. Para más inri, parece que la situación no ha tocado techo.
Al menos, no de momento. De ahí que Vitoria es ya uno de los dos municipios alaveses susceptibles de pedir ser declarados zonas tensionadas por parte del Gobierno Vasco, circunstancia que facilitaría a las instituciones la adopción de medidas para atajar los precios de las rentas.
La escasez de la oferta y la abundancia de la demanda de alquileres ha provocado que los precios rocen topes históricos.
El cálculo hasta llegar al citado registro responde a la ecuación planteada por el portal inmobiliario Idealista, líder en su sector en el conjunto del Estado. Sus premisas se basan en el esfuerzo económico que ha de llevar a cabo una unidad familiar para lograr a renta un piso de dos habitaciones sin empeñar más del 30% de los ingresos.
Tal cantidad no es baladí, ya que forma parte de la regla del 30%, que aconseja que el escenario ideal es aquel en el que los gastos de alquiler no sobrepasen el 30% de los ingresos menos las deudas.
Por ejemplo, si se tiene en cuenta que el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) de España está de momento en 15.120 euros al año (14 pagas de 1.080 euros al mes), una persona con esos ingresos solo podría aspirar a un alquiler de 378 euros al mes.
A estos cálculos, hay que añadir otra regla, la de las 40 veces, que establece que el sueldo anual debería ser como mínimo 40 veces el precio del alquiler. Así, para poder permitirse un alquiler de 450 euros mensuales, el sueldo anual debería ser 18.000 euros.
Ambas reglas, lejos de ser teóricas, forman parte de las recomendaciones emitidas por organizaciones de consumidores, e incluso por el mismo sector bancario, a la hora de enfrentarse a un alquiler.
Los ingresos familiares necesarios para adquirir un inmueble estándar de dos habitaciones son de 25.049 euros
Necesidades para la compra En cualquier caso, encontrar un piso en alquiler y formalizar el acuerdo se ha convertido en Vitoria en un caso casi excepcional. De hecho, tal y como apuntan los portavoces consultados del citado portal inmobiliario, alquilar un piso en Gasteiz requiere un 29% más de fondos que los necesarios para comprar un piso estándar de dos habitaciones.
Los datos al respecto son clarificadores. Los ingresos familiares necesarios para adquirir el citado inmueble son de 25.049 euros, a lo que habría que añadir un ahorro de 50.499 euros.
Esta cascada de datos pone de manifiesto una realidad que se pone de manifiesto en formato de círculo vicioso. De hecho, las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir los ahorros necesarios y les imposibilita dar el salto a la vivienda en propiedad.
La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro.
El alquiler, gran problema En cualquier caso, parece evidente que el alquiler sigue siendo el gran problema de las familias de Gasteiz que necesitan una vivienda. La ausencia de oferta y el incremento de precios han logrado excluir a cientos de personas del mercado inmobiliario local.
La ley aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto contrario al deseado: la sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década, tal y como indican portavoces de Idealista consultados por este diario.
Alquileres en 24 horas
Esta serie de datos llegan acompañados por otros similares que sirven para contextualizar los problemas del sector inmobiliario local. Por ejemplo, los que hablan de los alquileres exprés.
De hecho, según avanzan desde Idealista, el 27% de las viviendas que se ponen en renta no duran ni siquiera un día en el mercado, ya que la demanda supera con amplitud la oferta existente.
En este sentido, Vitoria es junto con Girona, la capital que vive esta circunstancia con mayor intensidad. De hecho, en el conjunto del Estado la cifra al respecto se queda en el 18%, dato que reeditan ciudades como Barcelona o que superan otras como Madrid (19%).
El 18% de las viviendas que se alquilaron a través de idealista durante el mes de noviembre no llevaba ni 24 horas en el mercado, según un estudio publicado por Idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa.
Las ciudades de Girona y Vitoria son las que tienen un porcentaje de alquileres exprés más elevado porque el 33% de las viviendas que se alquilaron en la capital gerundense no duró siquiera 24 horas en idealista, mientras que en Vitoria fueron el 27%.
Le siguen las ciudades de A Coruña y Palma, con el 23% en ambos casos, León (22%), Burgos (22%), Las Palmas de Gran Canaria, Huelva y Valencia (20% en los tres casos). Por encima de la media nacional se encuentran Madrid, Zaragoza, Murcia y Cuenca, que comparten una tasa del 19% de alquileres exprés. Un total de 7 capitales tiene un porcentaje de alquileres inmediatos en la línea nacional: Barcelona, Alicante, Tarragona, Zamora, Palencia, Almería y Huesca tienen una tasa del 18%.
Precios de alquiler
Vitoria
Los precios de una vivienda de alquiler en la capital alavesa se sitúan en una media de 11,2 euros el metro cuadrado durante el mes de noviembre, último mes completo contabilizado.
- Variación. Los datos facilitados por Idealista suponen un decenso de un 0,9% respecto al mes anterior. Pese a ese descenso, el mercado inmobiliario de alquiler en Gasteiz sigue al alza. De hecho, la cifra supone una variación positiva de un 1% trimestral y de un 5,4 % anual.
- Tope histórico. El récord del precio de la vivienda de alquiler enGasteiz se vivió en octubre de este mismo año, cuando el metro cuadrado se puso a 11,3 euros el metro cuadrado.
Álava
La misma variable analizada para Vitoria se puede extrapolar al conjunto de Álava, aunque con matices. El precio de un alquiler medio en el territorio histórico alcanzó a finales de noviembre, último mes completo contabilizado, una tarifa de 10,9 euros el metro cuadrado.
- Variación. El registro aportado por el portal web Idealista supone un descenso de un 0,9% anual. El descenso también llega acompañado con la rebaja trimestral de la variable, que ha visto como descendía un 0,4% el precio del metro cuadrado.
- Tope histórico. Al igual que ocurre con el caso de Vitoria, Álava vivió en octubre de este mismo año su récord histórico. En esas fechas, el precio de un alquiler estándar en el conjunto del territorio histórico alcanzaba los 11 euros el metro cuadrado.
Análisis y previsión. Según avanzan los analistas de Idealista, este año a los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta, lo que ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda. Alquilar una vivienda es en el conjunto del Estado, a cierre del mes de noviembre, es un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros el metro cuadrado. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.
Reducción de oferta. En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.
Alquiler de temporada. Durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, ha aparecido con mucha fuerza el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen ya el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.
Próximos meses. Todo indica que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos.
