La banca española agudiza el ingenio para vender hipotecas

A principios de año los principales bancos -Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell y Bankinter- mostraban optimismo sobre la evolución del mercado hipotecario y ayudaba también la previsión de que los tipos de interés seguirían en mínimos históricos, pero todo cambió a mediados de marzo con la declaración del estado de alarma para frenar la expansión de la covid-19.

En aquel momento la firma de hipotecas, que había comenzado el año con dinamismo, se frenó en seco y la actividad crediticia se centró en facilitar liquidez a las empresas, con o sin avales del Estado, como medida para contener los primeros efectos económicos del confinamiento de la población.

A finales de abril, los bancos daban por hecho que la producción hipotecaria caería sensiblemente en el conjunto del año y el consejero delegado de Sabadell, Jaime Guardiola, llegó a augurar un descenso en el año del 25 o el 30%, estimación que fuera de micrófonos dieron por buena algunos de sus colegas.

Sólo en mayo la firma de hipotecas se desplomó más del 27%, según los últimos datos publicados por el INE, el Instituto Nacional de Estadística, pero los bancos aseguran que junio fue mejor, aunque sin llegar a los niveles previos al estado de alarma, y vuelven a recuperar cierto optimismo sobre la evolución en los próximos meses.

Las perspectivas económicas serán clave para que haya demanda de hipotecas, pero también las nuevas ofertas de los bancos, aunque ninguna de las entidades consultadas quiere hablar de guerra hipotecaria y recuerdan que los márgenes son bajos en comparación con competidores europeos.

"Espero que sigamos aplicando la sensatez en este mercado", reclamaba públicamente también a finales de julio el consejero delegado del Sabadell, el mismo día que su homólogo en CaixaBank, Gonzalo Gortázar, reconocía que esperaba una recuperación de la demanda hipotecaria en España.

En la misma línea, el número dos de Bankia, José Sevilla, destacaba en esos días que ya se veía un mayor dinamismo en el negocio con particulares, especialmente en hipotecas.

Aunque conviene estudiar cada caso, la oferta de los bancos sigue incluyendo tanto hipotecas variable, ligadas a la evolución del euríbor, como fijas, fórmula que ha ido seduciendo a más clientes que buscan una cuota estable durante toda la vida del préstamo.

Incluso está la fórmula mixta, que habitualmente combina un periodo inicial a tipo fijo y luego comienza a aplicar un interés variable ligado al euríbor. Atrás quedaron ya las cláusulas suelo o los préstamos ligados a la evolución de divisas extranjeras.

Los plazos se extienden en la mayoría de las entidades hasta los 30 años y se sigue ofreciendo, de forma general, hasta el 80% del valor de tasación o el de compra para la adquisición de la vivienda habitual y hasta el 60% en el caso de segundas residencias.

Es posible encontrar financiación por el 100%, pero para casos muy concretos como la compra de un piso propiedad del banco que concede la hipoteca, o incluso en algunas entidades para la autopromoción de una vivienda si el cliente posee ya el terreno.

Algunas entidades ofrecen hipotecas a precios históricamente bajos, pero están reservadas a clientes con ingresos superiores a 4.000€ mensuales, mientras que para todos los públicos las mejores ofertas son las de las filiales online de los bancos.

Subrogación de hipotecas. El gancho para robar clientes: los bancos también han ido intensificando en los últimos meses las ofertas de subrogación de hipotecas, con la vista puesta en aquellos que en el pasado firmaron un préstamo en otra entidad a precios más altos y que podrían abaratar la cuota cambiando de banco.¿Guerra hipotecaria? Las entidades bancarias españolas se niegan a hablar de guerra hipotecaria, a pesar de que las ofertas de cada banco serán claves en la demanda de hipotecas. Dicen que los márgenes son bajos en comparación con competidores europeos.

27%

Según el INE, junio fue algo mejor, aunque sin llegar a los niveles de antes del confinamiento.