La inmologística es un ámbito que vive un creciente auge en territorio alavés. Uno de sus actores en competencia es Accolade, que acaba de anunciar la compra de una segunda parcela en Jundiz para ampliar y reforzar su presencia en Vitoria.
“Es algo bueno para todos porque se está creando un mercado un poco nuevo y al entrar más empresas se llama más atención. Aquí hay una competencia muy sana. El mercado de Álava tiene muchísimo por hacer, hay muchísima instalación que tiene 20 años, obtener una licencia de actividad nueva es muy complicado para el usuario, entonces hay que reponer stock de naves y hay muchísimo por hacer”, explica Jan Mazác, associate director de Accolade Iberia.
En febrero anunciaban que habían alquilado la última unidad de Accolade Funds Park Vitoria, en Jundiz, a Cegasa Energía y en marzo anunciaron la adquisición de otra parcela también en Jundiz. ¿Por qué decidió Accolade que Álava es un lugar interesante para instalarse?
–El País Vasco, especialmente Álava y Jundiz, tiene una mezcla muy buena de industria, logística, buena conexión... Somos un fondo de inversión de Europa Central, con raíces en República Checa y son países industrializados, con mucha logística, mucha industria, y vimos algo muy parecido en Álava.
¿Y cómo ha sido el proceso que llega ahora a un reforzamiento de su apuesta por Gasteiz?
–Adquirimos el suelo en el primer parque que llamamos Accolade Vitoria: hicimos una nave de 20.000 metros cuadrados y otra nave, donde nos quedaban 13.000 metros, la dejamos para futuro. Desarrollamos la primera nave con cinco módulos. En ese momento el mercado estaba un poco parado, la fábrica Mercedes no tenía tanta actividad como esperábamos; pero, después de un año o año y medio, encontramos muchas oportunidades. Entraron inquilinos muy buenos como Kromberg & Schubert y Rhenus Automotive. Ahora mismo en el primer parque, en la primera nave, tenemos también Cegasa, que es una empresa muy local que tiene muchísimo futuro. Y teniendo esa buena respuesta, hemos decidido lanzar la segunda fase, que son 13.000 metros cuadrados. Ahí, antes de empezar, hemos llegado a un acuerdo con BoxonTech, una empresa sueca, mediana, también con muchísimo por crecer con la que hemos hecho un llave en mano. Entonces, la mitad de la nave la hemos ajustado para las necesidades de BoxonTech. Y ha llegado DHL y se han interesado por el último módulo que teníamos. Esa experiencia nos ha servido muchísimo para aprender cómo funciona el mercado local, qué podemos esperar y cómo movernos aquí con los agentes, con los inquilinos, entre los empresarios locales o internacionales que quieren entrar. Entonces hemos hablado con Gilsa, hemos adquirido ese suelo en el sector 21 y estamos hablando con varios inquilinos y, la verdad, notamos muchísimo interés.
¿Y se puede decir ya qué tipo de clientes están mostrando interés por estas nuevas instalaciones?
–Lo que se puede comentar es justo lo típico que podemos encontrar en Jundiz, es una mezcla de industria ligera, puede ser automoción, puede ser logística. El pabellón va a tener casi 12.000 metros cuadrados y 10 metros de altura libre, el almacén tiene 11.000 metros y es justo donde nos puede entrar una actividad logística o industria ligera.
Hablamos entonces de un cliente único.
–Es una gran duda que tenemos; lo estamos preparando para dos inquilinos, la licencia la vamos a preparar para dos inquilinos, son dos módulos de 6.000 metros cuadrados, pero queremos levantarlo llave en mano, build to suit. Entonces si viene un inquilino, y es lo que preferimos, que quiere once o doce mil metros, lo levantamos a su medida, con el puente de grúa, con la solera que quiera, a su necesidad.
¿Cuáles son las principales demandas de sus clientes a la hora de adaptar vuestras instalaciones en Álava?
–Depende muchísimo, cada cliente es una película diferente. Pero algo en común es, por ejemplo, la nueva normativa de protección contra incendios. A la hora de pedir la licencia de actividad se tienen que cumplir unas condiciones más estrictas que hace uno o dos años. Entonces tener esa ventaja de un almacén nuevo que se ajusta a la normativa nueva es una ventaja en toda España. Y aquí tenemos muchísima industria y la industria cuando tiene un poco de carga de fuego es un tema un poco más complicado. Luego importa muchísimo el consumo eléctrico, las medidas de ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza, en sus siglas en inglés), trabajamos muchísimo con las certificaciones BREEAM (de sostenibilidad de la edificación)... Por ejemplo, en Vitoria el tema de frío es algo que importa en invierno. Hoy día, el bienestar del trabajador es algo que se mide muchísimo más, las oficinas tienen que tener su calidad, el trabajador no puede pasar frío, tiene que tener luz natural, las empresas se interesan muchísimo más por el bienestar del trabajador.
La necesidad de suelo industrial
Se habla mucho últimamente en Álava de la falta de suelo industrial. ¿Percibe Accolade, desde su experiencia, esa situación en el mercado?
–100%. Creo que en Álava podemos dividir el mundo entre Jundiz y el resto. Todo el mundo quiere estar en Jundiz, creo que es un parque de verdad muy bueno, porque tiene conectividad, tiene el motor gigante que es Mercedes-Benz, tienen muchísimas gasolineras, cafeterías, tienen muchísimas empresas que pueden responder muy rápidamente con el tema del mantenimiento. Es un organismo que vive y es un organismo que está muy bien montado. Hay suelo por Álava, pero no todo el mundo se quiere instalar a 30 o 40 kilómetros de Vitoria o de Jundiz, porque no pueden dar el mismo servicio a las empresas que están en Jundiz o no pueden recibir el mismo servicio, el mantenimiento tarda mucho más. Hay muchísima demanda por Jundiz.
En cuanto esa conectividad que ofrece Jundiz, ¿qué elementos destaca Accolade a sus clientes a la hora de explicar las ventajas de instalarse en esta ubicación?
–En general, en Europa, lo que sigue contando más es el camión. Tener buena conexión por autovía es la clave. El puerto seco es una estrategia que el Gobierno español creo que está haciendo muy bien y el puerto seco en Jundiz, la conexión con Bilbao, funciona muy bien. Lo que tiene sus puntos críticos es que cuando viene el barco a puerto tiene que montar el contenedor en el transporte ferroviario, luego llega aquí a Jundiz o a otro puerto seco y los últimos kilómetros los hace en camión; entonces, tenemos muchísimos movimientos que tienen su coste. Por eso muchas veces se sigue usando el camión. Creo que podríamos instalar más cargas para camiones porque hay muchas empresas que se interesan por camiones eléctricos. Y luego lo que puede funcionar muy bien en conectividad es el aeropuerto. Foronda pinta muchísimo en Jundiz. DHL ha apostado muchísimo por el aeropuerto y es un aeropuerto que funciona muy bien.
¿Qué debería trabajar Álava para favorecer la llegada de nuevas empresas?
–Creo que ya se está trabajando en ello. Tenemos aquí entidades como Sprilur que están trabajando en desarrollo del suelo, creo que lo hace muy bien, pero requiere su tiempo. Pero creo que ahora mismo vamos a tener un gap, un agujero, de cinco años sin suelo que puede tener sus consecuencias para las empresas nuevas que se quieran instalar, que no van a tener espacio. Porque en Jundiz no hay parcelas grandes, hay parcelas pequeñas que no sirven a todo el mundo y muchas empresas no quieren ir más lejos.
¿No sería entonces una posible respuesta apostar por revitalizar otros polígonos de Gasteiz?
–Sí, por ejemplo Ali-Gobeo creo que tiene muchísimo potencial, pero es complicado porque hay muchísimos propietarios pequeños. Gamarra también tiene muchísimo potencial, la conexión es un pelín peor en relación a Jundiz, pero depende de la actividad. Para la ciudad también sería un poco más sano no depender solo de un nodo porque se concentra el tráfico y muchísimos temas relacionados. Entonces sí, 100% hay que desarrollar otras partes de la ciudad.
¿Y se plantea Accolade seguir su expansión en Álava hacia otras ubicaciones fuera de Jundiz?
–Sí, sí. Accolade tiene en Europa 4 millones de metros cuadrados que ya están construidos y estamos alquilando; aquí en Álava tenemos 33.000, está bien pero no es un número grande. Cuando entramos a una ubicación nos gusta crecer en la misma ubicación: queremos ser buen vecino, buen socio de los ayuntamientos porque desarrollamos la nave y nos la quedamos en propiedad a largo plazo. Entonces con Vitoria West, el proyecto que hemos adquirido en el sector 21, queremos crecer y poco a poco estamos mirando más sitios. Y no solo en Álava. Tenemos un parque grande en Burgos, nos gustaría crecer por esa zona; nos gustaría crecer por ejemplo en Pamplona, que es una ciudad que también tiene muchísimo potencial, tiene industria logística.
