Ladrillo estancado

el pinchazo de la burbuja inmobiliaria sigue teniendo su efecto en el mercado alavés, aunque éste no muestre todavía síntomas apreciables de recuperación. El precio de la vivienda cae pero, al mismo tiempo, el crédito no fluye y la indefinición tampoco deja de rodear al ámbito laboral, dos motivos de peso para que las operaciones de compraventa continúen estancadas y el sector, sumido en una situación de supervivencia. De poco sirven las buenas palabras del cuestionado Gobierno central apuntando hacia una inminente recuperación.

Según el último informe elaborado por la Sociedad de Tasación ST, una de las más longevas del Estado, el precio de la vivienda libre ha experimentado durante el primer semestre de 2013 un descenso del 5,6% en Gasteiz, en un nivel muy similar al de la vecina Bilbao (-6,2%) y bastante por encima de Donostia (-0,5%), que encabeza el ranking estatal de las ciudades más caras por encima incluso de Barcelona. Actualmente, el precio del metro cuadrado construido ronda en Vitoria los 2.077 euros, bastante por debajo de las capitales guipuzcoana (3.484) y vizcaína (2.500).

Pocos sectores han salido airosos de la coyuntura económica, pero algunos en concreto la arrastran sobre sus espaldas como una pesada losa. Éste es el caso de las inmobiliarias, que siguen sin ver la luz al final del túnel pese al progresivo y lógico ajuste de precios de las viviendas. Sus cabezas visibles tampoco se fían de informes como el recientemente elaborado por la prestigiosa consultora Deloitte, de la que se hizo eco este periódico hace unos días, y que sitúa a Álava como uno de los territorios del Estado "mejor preparados", con una posición más óptima de partida, para la recuperación de su actividad inmobiliaria, al nivel de Cantabria, A Coruña, Gipuzkoa, Madrid, Navarra, Valladolid o Bizkaia.

Este informe se basa, por un lado, en la coyuntura macroeconómica de cada uno de estas provincias y comunidades, índices como la demografía, el desempleo o el crecimiento de la población, así como en sus fundamentales inmobiliarios, ese precio de la vivienda que no deja de caer, la tasa de esfuerzo, o el stock de pisos existente.

Claro que de los estudios a la realidad hay un trecho y así lo entienden también profesionales de dilatada experiencia como Julio Campos y José Urizar, propietarios, respectivamente de las inmobiliarias gasteiztarras Fincas Landa y Fincas Urizar. Ambos reconocen que la caída de los precios ha sido "muy considerable" desde que la burbuja pinchó, pero al mismo tiempo no vislumbran una recuperación rápida del sector mientras el grifo del crédito continúe cerrado.

A juicio de Campos, el hecho de que se haya producido un descenso tan importante en los precios de la vivienda se debe a que los propietarios que acceden a vender sus pisos "lo hacen casi sin importarles el precio final", acuciados en muchos casos por la "necesidad". En este escenario, la escasa demanda ha colocado en una posición de fuerza a los potenciales compradores, que pujan muy a la baja y pueden encontrar chollos importantes en un mercado "totalmente saturado". "El propietario prácticamente acepta todas las ofertas de sus posibles compradores, lo que acaba creando un efecto dominó", argumenta Campos. Esto se traduce en que "hay llamadas a diario" de los propietarios a las inmobiliaria para ajustar a la baja sus precios, a la vista de que otros son capaces de soltar lastre.

Cuestionado sobre el informe de Deloitte, Campos se muestra muy escéptico respecto a esa hipotética posición de ventaja con la que parte Álava respecto a otros territorios en el camino hacia una próxima recuperación. "Lo que sí se ve es que las cajas y los bancos siguen en la misma posición de hace uno o dos años, exigiendo condiciones extraordinarias, con hasta dos avalistas, para dar financiación", describe Campos. "Las válvulas están cerradas", enfatiza. Un análisis compartido por José Urizar. "Prácticamente sólo dan préstamos a quienes tienen 500.000 euros en el banco. ¿Pero éstos para qué necesitan un crédito?", se pregunta el veterano profesional.

A juicio de ambos, el sector no se recuperará hasta que la financiación llegue a las familias. Otra condición indispensable debería ser una mejora sustancial de la situación global. "Hay mucha inestabilidad y temor. La gente se lo piensa muy mucho, porque no hablamos de comprar unos zapatos que si te hacen daño los puedes cambiar", sintetiza Campos. La reciente caducidad de la ultraactividad de los convenios de miles de trabajadores vascos ha ayudado a acrecentar esa sensación de incertidumbre que, según estos profesionales, en nada va a ayudar a retomar la buena senda. "No veo una salida de inmediato en absoluto", advierte Urizar.

Según su análisis, la bajada de los precios ha estado íntimamente ligada también al descenso en picado del coste del suelo, "que se está poniendo por fin en su sitio", una circunstancia que, no obstante, no ha eliminado las "dificultades" que tienen los compradores. La situación no es demasiado distinta al hablar de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), un mercado en el que hasta hace unos pocos años "se daba el 100% de financiación" y actualmente "nada". "El crédito está absolutamente restrictivo y la incertidumbre no ayuda nada", insiste el profesional.

Ambas inmobiliarias están cerrando a lo largo de las últimas semanas operaciones "a cuentagotas", las suficientes para poder seguir adelante. Y además, a unos precios "impensables" respecto a los que había hace seis años. "Hacemos lo imprescindible para ir tirando. Es un periodo de mantenimiento", advierte Campos en este sentido. "Aguantamos porque no tenemos rentas que pagar y los gastos están ajustados al mínimo", añade Urizar. Su inmobiliaria, por ejemplo, está sacando adelante una promoción de viviendas de protección oficial en Salburua, en una zona bastante bien situada, con parques infantiles y todo tipo de servicios, aunque no sin dificultades.

Pisos de 90 metros cuadrados, con garaje y trastero, tasados en 180.000 euros pero que se están vendiendo a poco más de 150.000. "Es difícil encontrar compradores porque los bancos no sueltan un duro", advierte Urizar. El alquiler sigue siendo para ambos una tabla de salvación. Los precios también han caído considerablemente en este ámbito, toda vez que la oferta se ha multiplicado hasta llegar a superar a la de pisos en venta.

La tendencia de los precios, según ambos profesionales, seguirá todavía más a la baja. "El precio bajará todavía más, aunque ya de forma pausada", advierte Campos. No obstante, esto no será suficiente para iniciar una clara recuperación siempre que los bancos sigan en la misma línea y el empleo no repunte. "Esto es lo más importante, por supuesto", insiste Campos.