Consecuencias legales de echarse atrás en la compraventa de una vivienda

Hay decisiones que una vez tomadas parecen totalmente cerradas, pero no siempre es así. La compraventa de una vivienda es una operación de tal envergadura que requiere que las partes estén muy seguras a la hora de dar el paso. Hay casos en los que en principio todo encaja, se llega un acuerdo, se firma la operación y, sin embargo, algo se rompe en el último momento. Entonces llega la duda, casi siempre acompañada de cierta inquietud: ¿qué pasa si una de las partes se echa atrás cuando ya hay un contrato de arras firmado?

Qué es el contrato de arras

Pues bien, no hay una única respuesta a esta pregunta, sino que va a depender de lo que se haya firmado previamente. El contrato de arras es el documento privado en el que comprador y vendedor sellan el compromiso de cerrar la operación. No es un simple trámite, sino que, en la práctica, es una pieza clave que determina cuáles sonl las consecuencias si algo falla.

Este contrato de arras funciona como una reserva del inmueble. El comprador entrega una cantidad (habitualmente entre el 10% y el 20% del precio) y ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa más adelante. Su validez se apoya en la libertad de pacto recogida en el artículo 1255 del Código Civil, y su alcance dependerá del tipo de arras que se haya acordado.

Tres tipos de arras

No todas las arras son iguales, sino que las hay de tres tipos principales: confirmatorias, penitenciales y penales, y cada una dibuja un escenario distinto si alguien decide no seguir adelante.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son, en esencia, una señal que confirma que la compraventa existe. Si una de las partes incumple, la otra puede acudir a los tribunales y exigir que se cumpla el contrato o, en su caso, resolverlo y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, tal y como recogen los artículos 1124 y 1101 del Código Civil. Dicho de otro modo, si el vendedor se echa atrás, el comprador podría incluso forzar la venta por vía judicial, y al revés.

Arras penales

Las arras penales también están vinculadas a las partes, pero añaden un elemento más: una penalización previamente pactada. Funcionan como una cláusula de garantía, es decir, que si alguien incumple, no solo puede exigirse el cumplimiento del contrato, sino también el pago de esa penalización, conforme al artículo 1152 del Código Civil. No son las más habituales, precisamente porque dejan poco margen a la renuncia.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más frecuentes en la práctica inmobiliaria. Aquí sí existe la posibilidad de echarse atrás, pero no sale gratis. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada, y si es el vendedor quien cambia de opinión, debe devolver el doble de lo recibido, tal y como establece el artículo 1454 del Código Civil. Es una forma de fijar, de antemano, el precio del desistimiento.

Vías de resolución del conflicto

Por eso, cuando surge el conflicto, la primera pregunta que hacen los expertos no es qué ha pasado, sino qué tipo de arras se firmaron. Si el contrato no lo especifica con claridad, los tribunales suelen interpretar que se trata de arras confirmatorias y eso complica el asunto, ya que no basta con devolver el dinero o perderlo, sino que puede exigirse el cumplimiento del acuerdo.

A partir de ahí, para resolver el conflicto lo más conveniente es recurrir a una solución amistosa y si no es posible, entonces queda la vía judicial. En ese caso, además de la posible indemnización, la vivienda puede quedar bloqueada durante el proceso, dificultando o impidiendo su venta a terceros.

Al final, lo que parece un simple anticipo es en realidad un compromiso muy real y, quizá por eso, conviene pensárselo muy bien antes de plasmar la firma en un documento, un sencillo gesto que, sin embargo, puede tener importantes consecuencias.