Al igual que ocurre con diversos asuntos de la vida cotidiana, la situación del mercado de la vivienda y la percepción que del mismo tiene la ciudadanía, sufren un tratamiento cíclico. Es decir, su abordaje tiene un perfil intermitente, aunque en este caso, la consideración de la evolución del mercado de la vivienda depende en gran medida de la afección negativa sobre determinados colectivos, juventud y otros grupos vulnerables y del tratamiento en los medios.
Las dificultades relativas a la disponibilidad de domicilios habituales no son en absoluto, nuevas. Por eso considero que la proliferación de ocurrencias, deseos y medidas que se expresan habitualmente en el horizonte del corto plazo adolecen de bases suficientes como para articular soluciones reales y estables a largo plazo.
Parece que hemos olvidado, al hablar de la crisis de la vivienda hoy, de la sufrida en los años 2007 a 2009, en lo que se denominó la explosión de la “burbuja inmobiliaria”. Y creo que la luz del pasado, actualizada con visiones del presente, puede aportar vías de actuación más eficaces. El mercado de la vivienda y su situación actual requieren varias aproximaciones acerca de las circunstancias y medidas que hoy influyen en ese mercado. Algunos de los elementos que facilitaron en su día el shock de la vivienda en 2008, están hoy presentes y podemos centrarlos en la existencia de unos bajos tipos de interés unidos a la facilidad de acceso al crédito, tanto para el promotor, como para el constructor y el comprador.
La vivienda, contemplada como un bien factible de ser comprado y vendido en “el mercado”, tiene una consideración que la hace especial, desde una perspectiva técnica. Se trata de un bien “no comercializable”, lo cual significa que no puede trasladarse físicamente. Lo mismo sucede con el suelo. Y ese bien, desde una perspectiva ortodoxa y lineal del mercado, está sujeto al comportamiento de la demanda y oferta del mismo. Sobre ello, conviene realizar algunas matizaciones antes de aceptar, sin más, alusiones y comportamientos lineales de la oferta y demanda.
Los comportamientos lineales y simples de las fuerzas del mercado (por ejemplo: sube la cantidad ofertada de un bien, luego baja su precio, sin más consideraciones) se dan solo en los libros y teorías. La realidad es bastante más compleja. La definición de bien no comercializable se queda obsoleta. El que un bien no sea físicamente trasladable no implica que, por mor de la globalización facilitada por las tecnologías de la información y comunicación (TIC), los flujos de capital no puedan traspasar fronteras fácilmente y, por lo tanto, sea factible realizar una compra de viviendas y de suelo, con la consiguiente movilidad de la propiedad amparada por el derecho “global”. Esto implica una modificación sustancial del mercado lineal y ortodoxo, derivada de la circulación global de los capitales y del hecho jurídico de la propiedad, con lo que la demanda de ese bien, es decir, la vivienda, no se circunscribe al colectivo humano próximo a la ubicación del mismo. La demanda también se globaliza, se internacionaliza, aunque la oferta sea rígida, en términos de localización.
Hay más elementos que inciden en el funcionamiento del mercado que nos ocupa. El incremento exponencial del turismo conlleva una afluencia masiva de personas a los lugares, lo que supone un incremento considerable de la demanda de vivienda y de alojamiento. El mercado se incrementa de forma considerable, en España hablamos de 100 millones de turistas anuales, a los que hay que añadir todas aquellas personas no “nacionales” que adquieren una vivienda para residir en la Península de manera permanente o como segunda residencia vacacional. Obviamente tanto la demanda como la oferta resultan afectadas.
Por otra parte, no es conveniente minusvalorar la existencia de una demanda especulativa destinada al mero incremento patrimonial o explotación vía alquiler, lejanas ambas circunstancias de la compra para acceder a una vivienda propia ligada a hipotecas y como ahorro personal a medio plazo.
Habitualmente los desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda, especialmente cuando la demanda es superior o bastante elevada, se equilibran a través del alza de los precios. Y eso es así dado que el tiempo de reacción de la oferta de vivienda, por el tiempo necesario para la construcción de la misma y su puesta en el mercado, no permite satisfacer el incremento de la demanda de alojamiento habitual, estable y duradero.
Pero es que, además, no es razonable hablar de una demanda en genérico como si fuera uniforme. Más bien conviene distinguir, al menos, cuatro tipos diferentes. Podemos indicar que la demanda total de vivienda es igual a la agregación del incremento de la demanda para la vivienda habitual, más el incremento de la demanda destinada a la especulación, a las que hay que añadir el aumento de viviendas destinadas a segunda residencia y la subida de la demanda de espacios legalmente habitables para su explotación empresarial como bien vendible de mercado o destinado al alquiler. La compra efectuada por extranjeros podemos incorporarla de forma distribuida entre esas cuatro categorías. La suma de estas cuatro motivaciones de la demanda implica que en el mercado un presunto teórico equilibrio se logre vía incremento de los precios. Al ser demandas motivacionalmente tan diferentes entre sí, se equipara la diferencia entre oferta y demanda con el precio de la parte del mercado más especulativa, es decir, aquella no destinada a la vivienda habitual, la más cara.
Todo ello aconseja tener una sólida prevención ante planteamientos que, sin más razonamiento y análisis, propongan un incremento de la construcción de viviendas. Se dice esto porque además de lo indicado sobre el tiempo de respuesta para que pueda ser efectivo el necesario y suficiente aumento de la oferta, esa construcción de vivienda, sin diferenciar el peso real de cada uno de los cuatro tipos de demanda, puede generar unas claras deseconomías externas.
Del conjunto de las deseconomías externas que se generan tras una intensificación desordenada de la construcción inmobiliaria se encuentran los efectos no deseados sobre el medio ambiente, el avance del mundo urbano o semiurbano sobre el medio rural que afecta, sin ninguna duda, al equilibrio, estresando el hábitat del mundo vegetal, animal y humano.
Es preciso abundar, por otra parte, cómo el incremento de viviendas no va acompañado en múltiples casos de un aumento paralelo de infraestructuras y servicios públicos. Ello se ve claro si nos fijamos en el conjunto de España. Con 48 millones de habitantes recibe 100 millones de visitantes, según datos del pasado 2025. Es decir, hay que dar cobertura de determinados servicios y elementos a 148 millones de personas si queremos no tensionar otros mercados, servicios y suministros como los del agua, carreteras, saneamientos, salud o seguridad, lo cual implica, incremento de costes imputados a los residentes habituales.
La demanda de vivienda, como se ha indicado, no es homogénea, lo que obliga a colegir que, desde el lado de la oferta conviene diseccionar, también, el tipo de oferta que se genera. Seguir hablando, sin más, de una necesaria alza de la oferta de vivienda, sin segmentación de la misma, de manera correlacionada con la diferenciación existente en el mercado por parte de la demanda, nos seguirá manteniendo en burbujas especulativas inmobiliarias y periódicas.
De cara a minimizar la intensidad y aparición de estas burbujas creo necesario un cambio estructural en el enfoque que se dé al tema de la vivienda por parte de los responsables y gestores públicos y privados, encarando dicho cambio sobre la base de cinco ejes. En primer lugar, es importante la asunción e implantación de un enfoque a largo plazo. El diseño y ejecución de políticas de vivienda desarrolladas en el corto y medio plazos se ha demostrado que no solucionan el asunto. Una década es razonable.
Por otra parte, no hay más que observar la realidad cotidiana para comprobar que una normativa farragosa, extensa y pretendidamente garante de la transparencia, no asegura nada. La lentitud, en todas sus manifestaciones, sigue muy presente, por ello parece conveniente una profunda reducción y simplificación legislativa aplicable a todo el proceso de construcción de vivienda.
Resultaría positivo establecer una diferenciación en la política fiscal aplicable a la compra, disfrute y explotación de viviendas, según la segmentación de la oferta de las casas. Es decir, hablamos de cuatro tratamientos fiscales distintos. Finalmente, solo queda por apuntar el imprescindible y exigible rigor, a quien corresponda, en la ejecución efectiva y real del esquema propuesto en este comentario, –si fuera considerado razonable y aplicable–, así como en la aplicación de la normativa ligada a la oferta de vivienda.
Economista
