El Casco Viejo es el barrio más antiguo de la ciudad. Sus estrechas calles y empinados cantones se remontan al siglo XII y, a día de hoy, tiene 8.856 residentes censados en las 5.314 viviendas familiares habitadas en la almendra medieval. La mayoría son de antes de 1980, según el observatorio municipal de la vivienda de Gasteiz, tienen una media de 56,4 años de antigüedad y 72 metros cuadrados de superficie. Su valor catastral (53.579 euros) está por debajo de la media de la ciudad, que se fija en 83.020 euros, y más de seis de cada diez casas carecen de ascensor; en total, 3.337 viviendas, la mayoría ocupadas por una única persona.
En el extremo oeste de la ciudad se alza Zabalgana. Al contrario que el Casco Viejo, se trata de uno de los distritos más nuevos de Vitoria. Pese a su poca edad, ya ostenta el título de barrio más poblado, con 28.133 habitantes, tras arrebatarle el honor a Lakua-Arriaga, y 11.728 viviendas familiares. Sus largas avenidas son amplias y sus edificios modernos y confortables. Con una media de diez años de antigüedad, ascensor y una superficie de 86,4 metros cuadrados, su valor catastral (96.820 euros) también está por encima de la media de Vitoria.
El parque inmobiliario de ambos distritos, uno en el centro de la ciudad y otro en la periferia, apenas coincide en un solo dato, que en la mayor parte de sus viviendas sólo reside una persona, es decir, en que la mayoría de sus hogares son unifamiliares.
El resto de características que alejan el tipo de vivienda del Casco Viejo y Zabalgana son factores que influyen y, a la postre, determinan el valor catastral de cada vivienda, esto es, el valor que se le otorga al bien inmueble. Para calcularlo se tienen en cuenta la ubicación, antigüedad del edificio, calidad de la construcción, gastos, coste del suelo, si tiene carácter histórico o artístico, etc. El valor catastral no puede superar el precio del mercado y cada cierto tiempo se actualiza, en función de un complicado coeficiente.
En este sentido, partiendo de una media de 83.020 euros en Vitoria, el barrio más caro de la ciudad, Mendizorroza, es también el que tiene las casas con un mayor valor catastral (238.685 euros). Por encima de la media gasteiztarra se sitúan también: Aretxabaleta-Gardelegi (147.076), Ensanche (143.040), Lovaina (120.838), San Martín (110.556), Desamparados (99.057), Zabalgana (96.820), Santiago (96.251), Gazalbide (95.733) y Salburua (90.798). El parque inmobiliario del resto de los distritos cuenta con un valor catastral inferior a los 83.020 euros de la media de Gasteiz.
Zona rural
Así, el valor catastral más bajo se cuantifica en Abetxuko (48.571 euros) y Zaramaga (48.704), seguidos de Arana (50.321) y Casco Viejo (53.579). La diferencia entre el valor catastral más alto y el más bajo de una vivienda, es decir, de tener una casa en la zona de Mendizorroza o en Abetxuko es de 190.114 euros.
En cuanto a las tres áreas rurales del municipio, las viviendas de la zona suroeste tienen un valor catastral muy por encima de la media (120.695 euros); también las casas de la zona este (95.994), mientras que las casas de las zonas rural noroeste quedan por debajo (77.434 euros).
El valor catastral es diferente al del precio de venta o alquiler de los pisos en el mercado de una ciudad en la que, por otro lado, de sobra es sabido que posee un escaso parque de alquiler de viviendas disponibles para arrendar en cualquier momento: 124, según los datos del observatorio de la vivienda, además de 6.593 contratos de arrendamiento en vigor. El Casco Viejo, en concreto, un barrio con larga tradición de alquiler sólo oferta ocho casas a renta por las que se piden 778 euros al mes. En Zabalgana, por seguir la comparación, sólo figuran dos casas para alquilar, pero a una renta que ya supera los mil euros (1.075 euros).
De nuevo, Mendozorroza el distrito más elitista, el de las casas más caras y con un valor catastral más alto es también el distrito con los alquileres más caros: 1.680 euros al mes de cuota mensual.
