Leer la letra pequeña de las hipotecas, fijándose bien en todas las condiciones que figuran en el contrato, puede ahorrar más de un susto al solicitante de este tipo de préstamos. “Hace ya bastante tiempo que nos dimos cuenta de que muchas veces la ejecución hipotecaria provenía de unos impagos derivados de la actuación de cláusulas abusivas que agravaban las cuotas, por lo que desde las plataformas antidesahucios comenzamos una doble actuación, por un lado frenar los procedimiento ya iniciados, y por otro evitar la apertura de nuevos procedimientos por actuación de cláusulas abusivas a base de demandar al banco por este motivo”, explica José María Erauskin, un farmacéutico guipuzcoano, licenciado en derecho, que empezó a asesorar a afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias desde 2012, a partir del 15-M, el movimiento de los indignados, a raíz del cual surgieron en el Estado multitud de estas agrupaciones. Desde entonces, Erauskin, junto a su compañera Maite Ortiz, aporta sus conocimientos y experiencia en la lucha contra las cláusulas abusivas a diversos colectivos, entre los que, en ocasiones, se encuentra Kaleratzeak Stop Desahucios Araba, estando actualmente personados en cuatro procedimiento de ejecución hipotecaria en Vitoria.
No en vano, como alerta este letrado, las consecuencias de no fijarse en lo que se firma, “o en no poder evitar la imposición de lo que nos ponen”, sale caro al cliente, con incrementos desorbitados en las cuotas que se han de pagar mes a mes durante muchos años. “Hace poco hemos ganado una demanda, en un juzgado de Ferrol, donde de doce cláusulas cuya abusividad invocábamos, once fueron declaradas nulas. ¿Cómo puede ser posible que hasta haya tantas en un contrato?”, se pregunta. Por si fuera poco, además, aunque una sentencia dé la razón al cliente, los bancos tardan en sacar la cartera. “Prefieren pagar más en dos años, que hacerlo al momento, aunque se encarezca la cifra. Hemos llegado a embargar dos Audis a una conocida entidad porque llevaba tres años sin pagar unas costas judiciales de 1.600 euros”, matiza.
de muchas clases Erauskin define las cláusulas abusivas como “las que sin que el consumidor pueda evitar que se las pongan, suponen un desequilibrio importante en cuanto a derechos y deberes de las partes”. Y las hay de muchas clases. Por ejemplo, la cláusula de gastos que se derivan de la formalización de una hipoteca, que resulta abusiva por imponer al consumidor todos los que se derivan de misma, “cuando resulta que hay normas que establecen que unos pagos los debe afrontar el cliente y otros la entidad”. Y así, si la entidad lo que hace es trasladarte a ti una obligación, que por ley es de ella, la cláusula resulta abusiva”. También lo es toda cláusula que conlleve renuncias a derechos o la que signifique una indemnización “desproporcionadamente alta” por algún incumplimiento que haya tenido el cliente. “El interés de demora, por ejemplo, es comprensible si tú te has retrasado, pero lo que es abusivo es que haya un importe excesivamente alto. En este momento, un importe del 22% es absolutamente desproporcionado”, ilustra.
También lo es aquella cláusula que exija, para que me concedan un crédito, un exceso de garantías. Por ejemplo, que “yo hipoteque mi casa y mis padres también, y que, además, se exijan otros avalistas porque, a lo mejor, esas garantías están multiplicando, innecesariamente, por diez el valor de la deuda que garantizan,” añade.
Asimismo, pueden ser declaradas nulas, todas las cláusulas que resulten ilegibles. Erauskin afirma al respecto la existencia de innumerables casos de letra “pequeña e ilegible”, especialmente en los contratos de leasing, renting o Swap, que habitualmente se firman en la propia oficina.
En otras ocasiones, la cláusula es abusiva porque utiliza un años de 360 días para el cálculo de intereses cuando todos sabemos que el año tiene 365 días, o “por tener una comisión de apertura que no se corresponde con un servicio que previamente haya prestado la entidad financiera”. No se libra tampoco la comisión de reclamación de posiciones deudoras por ser exageradamente alta. También resulta indiscutible la nulidad de una cláusula que permite a la entidad resolver anticipadamente el contrato por el impago de una sola cuota.
Igualmente, resulta abusiva la que permite al banco decidir la imputación de pagos cuando la ley establece que es el deudor quien elige qué destino dar al dinero que ingresa en su cuenta teniendo varios préstamos contratados (casa, coche, tele). “Si ingresas 500 euros en tu cuenta, tienes derecho a decidir a qué préstamo quieres dedicar ese dinero y, evidentemente, tú los vas a dedicar al préstamo hipotecario, porque tu casa es lo que más te importa. En cambio, el banco, como la casa ya está garantizada por la hipoteca, lo que hace es dedicar esos 500 euros al pago del préstamo de la moto, de tal manera, que si no tienes dinero para tener al día todos los préstamos, puedes encontrarte con que llevas al día el préstamo de la moto y no el de la casa.
Y así suma y sigue en la lista de cláusulas abusivas, de las que Erauskin ha llegado a una conclusión en todo esto: “Todas ellas tienen en común la desproporción y esta no queda validada porque se recoja con transparencia en el contrato, pues si me obligan, por ejemplo, a renunciar a un derecho del que dispongo, o me imponen el pago de unos impuestos de los que no soy el obligado tributario, la cláusula resulta abusiva por muy clara que resulte su redacción, pues la claridad y transparencia no purifican la desproporción”, aclara. La falta de transparencia sólo se puede analizar en el caso de las cláusulas que afectan al precio del contrato (cláusula suelo, la multidivisa, y la del IRPH).
Más reclamadas Según Erauskin, actualmente, la cláusula que más se reclama, es la de gastos de formalización de hipoteca, al haber el Tribunal Supremo concluido hace poco que los gastos de notario y de registrador corresponden al interesado en sus servicios, es decir, la entidad. En este momento, todo interés de demora que exceda en dos puntos por encima de lo que es el interés remuneratorio de tu préstamo, “ya ni se discute”. También se reclaman mucho las cláusulas suelo, de las que “sólo se discute si la entidad demuestra que verdaderamente dio una información completa y sus consecuencias económicas”.
Este letrado dice que es posible que en breve aumenten las reclamaciones por comisión por apertura, que oscila entre el 0,5 y el 2% del importe de todos los préstamos. Las entidades acostumbran a decir que se cobra por el coste de haber estudiado la viabilidad de la operación. “Lo que no pueden hacer es cobrar el 2% del importe del préstamo, que en uno de 300.000 euros supone 6.000 euros por meter en el ordenador los ingresos mensuales del que pide el crédito y ver si con ellos puede hacer frente a las cuotas”, censura.
Los ciudadanos, hasta ahora, no se cuestionaban que ésta se podía también reclamar. “No lo sabían -remarca- los bancos nos han hecho creer durante años que esto era así. Nos han educado para creer que todos los gastos que se derivan de una hipoteca son por tu cuenta y no se cuestionaba, pero la ley no dice eso, entonces, si vas al juzgado te da la razón”.
Pero aunque los tribunales den ahora la razón al cliente, como subraya, hay otro problema: “que cuando una persona obtiene una sentencia favorable, el fallo sólo es para él, de tal manera que al resto de clientes que tienen contratados con la misma entidad, con las mismas condiciones, no les afecta, por lo que aunque sea abusiva, puede seguir cobrándola, si no se reclama”. Por ello, “cuando una cláusula sea declarada reiteradamente nula, habría que impedir por ley al banco seguir usándola y no obligar a a reclamarla en el juzgado”.
