gasteiz - Vitoria es hoy en día una ciudad menos compacta, más dispersa, con numerosos vacíos que rompen el entramado urbano y un anillo externo (nuevos barrios) que, incluso antes de consolidarse, alberga ya el 40% de la vivienda y de la población de la ciudad. Además, la planificación de Gasteiz se realizó en base a unas previsiones de población “completamente equivocadas” y se primó la edificación de pisos nuevos renunciando a impulsar el uso de la abundante vivienda vacía. Estas son las principales conclusiones del estudio El parque de viviendas en Vitoria-Gasteiz, publicado ayer por el Ayuntamiento de la capital alavesa. Un informe que analiza de forma exhaustiva el parque actual de pisos atendiendo al uso de las viviendas, su valor económico y la propiedad, esto es, en qué manos está, y que deja en evidencia muchos de los errores cometidos a lo largo de las dos últimas décadas.

Todas estas características del parque de vivienda actual son fruto del desarrollo de la edificación residencial en las dos últimas décadas, que ha hecho que la capital alavesa cuente con la mayor superficie de suelo urbano consolidado y una densidad de vivienda más baja que Bilbao o Donostia. Además es, con diferencia, la primera en cuanto a saldo y variación del parque de vivienda en lo que va de siglo. Este desarrollo de la fase postindustrial ha dado lugar a un anillo externo que, aun antes de consolidarse, alberga ya cerca del 40% de la vivienda y de la población de la ciudad, lo que ha desembocado en un fuerte desequilibrio entre las necesidades de la población y la ubicación de los servicios, que se sitúan lejos de los vecinos. Además, la construcción de los nuevos barrios se ha realizado a expensas de un uso más intensivo del suelo, con menores densidades y amplias áreas de viviendas unifamiliares, con mucho suelo vacío.

Tan importante como reconocer las consecuencias de este modelo de crecimiento urbano, resulta comprender qué fuerzas económicas se encuentran detrás -reza el estudio-. Dos décadas después, queda comprobado que la planificación de la ciudad se realizó en base a unas previsiones de población completamente equivocadas y se primó la edificación nueva renunciando a impulsar el uso de la abundante vivienda vacía. Además, se subraya que hubo una falta clara de control sobre el capital, lo que hizo inevitable que Vitoria se convirtieran en ese periodo en una máquina de crecimiento, independientemente de las necesidades de los vitorianos.

Otra de las conclusiones del estudio pone de manifiesto la desigualdad en el acceso a la vivienda: a mayor nivel socioeconómico, vivienda más grande, de más calidad, en propiedad, y situada en barrios más ricos. Por el contrario, las personas con menos dinero residen en pisos de alquiler, ocupan las casas más antiguas y pequeñas, ubicadas en barrios pobres. A esta primera desigualdad (alquiler frente a propiedad) hay que añadir otra: el valor económico del piso. En el caso de Vitoria, los propietarios más importantes son corporaciones tanto públicas como privadas, es decir, empresas públicas del ámbito de la promoción y política de vivienda, así como cajas y bancos, y empresas promotoras y constructoras de vivienda. En cuanto a la propiedad física de las personas y familias, lo más frecuente es que una familia posea una casa, pero existen también segmentos muy importantes que escapan de esas formas más comunes. Así, un 19% de las familias no tiene una vivienda en propiedad, otro 20% cuenta con dos o más, y puede incluso hablarse de una pequeña clase propietaria, aunque los dueños de diez o más pisos suelen ser casi exclusivamente corporaciones.

Esta evidencia de que existe una concentración debe ser tenida en cuenta porque “intuimos que de esta situación se derivan disfunciones relevantes para el adecuado funcionamiento del mercado inmobiliario”, alertan los autores del informe.