Bilbao - Profesionales del mercado y analistas no se ponen de acuerdo sobre si el precio de las viviendas ha tocado fondo o todavía nos quedan muchos más ajustes por delante. “No, todavía no; además aún falta mucho para ello”, dice contundente a DNA, Borja Mateo, especialista en la coyuntura actual que atraviesa el sector inmobiliario en Euskadi y en el Estado. Según este experto nos encontramos en un momento de bajada en la velocidad de pérdida de valor, pero en ningún caso los precios se han estabilizado. “Son los mismos que negaron la existencia de la burbuja y su explosión a mediados de 2006 los que quieren hacernos creer que el mercado se ha estabilizado y que los precios van a subir, cuando son conscientes de que eso es falaz”, sentencia este bilbaino con sede laboral en Londres.
Los datos confirman la cruda realidad relatada por Borja Mateo. Así, en mayo de 2009, en Bizkaia, existían 150 viviendas a la venta con un precio inferior a los 180.000 euros; a día de hoy son mas de 5.500, es decir, 36 veces más. No solo bajan los pisos, sino que lo hacen también en territorios, como el vizcaino, donde existe el menor numero de viviendas a la venta o vacíos por habitante de todo el país, el 72% menos.
en las zonas de lujo En las zonas de lujo también pierden valor. Entre un 35-40% en Donostia; el 45-50% en Gipuzkoa. En la zona bien de Barcelona, en Pedralbes, bajan en un 30-35%. En el selecto barrio Salamanca-Recoletos en Madrid, el 55-60%; y también en La Moraleja madrileña. En la zona de Indautxu de Bilbao los precios descendieron en un 40%... y esta tendencia parece ir para largo. “Hay quienes hablan de bajadas ya en Bilbao del 50%; yo calculo que las mismas han de rondar el 40-45%. En Araba, de media, vamos ya por el 50-55%, otro tanto en la Alta Navarra? La palma de todo el País Vasco se la lleva el municipio de Sestao, con pérdidas de valor ya del 50-55% de media y subiendo”, explica didácticamente Mateo.
Algunos apuntan a un ligero repunte ¿Ese mínimo repunte se debe a que los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario? “No, la aminoración en la bajada de los precios de la vivienda, que sigue bajando, se debe a la enorme liquidez que existe en el mercado de dinero tras todas las medidas tomadas por el Banco Central Europeo. La gente, ante la baja rentabilidad que ofrece la renta fija [bonos], se lanza a adquirir bienes que le den mayor rentabilidad sin tener en cuenta los fundamentales de la inversión en sí. Cuando los tipos de interés suban, ante la bajada continuada de los precios de alquiler, las valoraciones objetivas de las viviendas bajarán aún más”, asegura el autor de La verdad sobre el mercado inmobiliario español.
La incidencia ‘extranjera’ Los extranjeros compran el 13% de la vivienda que se vende en el Estado español. “Si tenemos en cuenta que los extranjeros son el 10,7% del conjunto de la población, eso quiere decir que los de fuera no residentes compran, como máximo, el 2,3% del total de viviendas que se venden. La fuerza de los extranjeros no residentes solo tiene incidencia en una serie de focos muy localizados, pero es muy débil para determinar las dinámicas en el conjunto del país”, asegura Mateo. En esta misma línea explica que los cambios fiscales de 2012, que obligan a la gente a declarar sus activos en el extranjero y que prevé sanciones incautatorias, ha provocado la salida del 20% de franceses, ingleses y alemanes. Muchos extranjeros se van a Portugal pues allí la situación fiscal es mucho más positiva para quienes han ahorrado gracias a su duro trabajo. Los visados de oro para adquisiciones de viviendas de mas de 500.000 euros que garantizaban el permiso de residencia, y que se anunciaron a bombo y platillo, han sido todo un gran fracaso y no se han llegado a conceder más de un centenar.
Si los fondos extranjeros compran no es porque sea un gran momento para apostar por la vivienda. “Los fondos de inversión se encuentran ante la tesitura de que inversiones mucho más líquidas que la vivienda, tales que los bonos, tienen un rendimiento muy bajo. En el cálculo del interés que tiene la realización de una inversión hay que fijarse en tres elementos: su liquidez, rentabilidad y riesgo. Cuando resulte que en ese trinomio, otras inversiones sean mucho más interesantes que la vivienda, muchos inversores saldrán de los pisos. Como resulta que no hay demanda de vivienda por el envejecimiento del país ni la va a haber, los precios de los alquileres se derrumban. Muchos de los fondos que adquieren pisos se las quitan de las manos a las primeras de cambio, lo que es una expresión de que ni ellos se creen que los precios se vayan a recuperar: compran al por mayor y las venden rápido al por menor a mejor precio, pero sin voluntad de quedárselas. Es una salvajada comprar vivienda ahora”, sostiene el especialista inmobiliario.
