Madrid. TodavÍa no ha entrado en vigor y ya se está reclamando una rectificación de la ley que reforma la normativa hipotecaria en el Estado español, al mismo tiempo que se advierte de que resultará ineficaz para resolver el grave problema de los desahucios. El texto de la reforma, que ha sido aprobado con los únicos votos del Partido Popular, empieza ahora su tramitación en el Senado y podría entrar en vigor antes de dos meses, pero las críticas no han esperado a su puesta en marcha.
Aunque el objetivo de la reforma es corregir alguna de las lagunas de la Ley Hipotecaria vigente, que se ha demostrado durísima con los deudores en caso de impago, prácticamente todas las voces del espectro social y político, excepto las de la formación popular, han señalado que no responde a las expectativas ni solucionará los principales problemas de los ciudadanos enfrentados a las exigencias de los bancos y ahogados económicamente por la crisis.
Los detractores más extremos señalan que la reforma hipotecaria del Partido Popular ni siquiera establece la protección de los ciudadanos endeudados que exigía la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
La reforma, que previsiblemente saldrá del Senado sin modificaciones de calado, es teóricamente la fusión del proyecto de medidas de protección de los deudores hipotecarios aprobado por el Gobierno español a finales de 2012 y de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) sobre la dación en pago, paralización de los desahucios y alquiler social promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y que respaldaban casi un millón y medio de personas.
Sin embargo, el texto del proyecto no contiene ninguna de las medidas que planteaba la Iniciativa Legislativa Popular, lo que ha provocado el descontento de los promotores de la iniciativa y de todos los grupos que apoyan la dación en pago y la ampliación de la protección a los hipotecados. De hecho, la mayor parte de los expertos consideran que la nueva normativa hipotecaria "se ha quedado corta", que en algunos puntos empeora el tratamiento legal de los afectados por ejecuciones hipotecarias y que "se ha desaprovechado una buena ocasión para adecuar la legislación estatal a la normativa europea" vigente.
Paralización de desahucios
Muchas condiciones
Ante la demanda social de paralización de los desahucios hasta que la situación económica y laboral del Estado español mejore, la nueva Ley Hipotecaria que prevé aprobar el PP da una respuesta parcial y muy restrictiva. En la práctica, la reforma traslada a la ley lo establecido en el Real Decreto-Ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores. Esto supone que se podrá aplicar una suspensión temporal por 24 meses de los lanzamientos que afecten a colectivos en riesgo de exclusión: familias numerosas, monoparentales con dos hijos, con menores de 3 años o con discapacitados, dependientes, parados y víctimas de violencia machista. Sus ingresos no podrán superar los 19.170 euros al año y la cuota hipotecaria debe ser superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar.
dación en pago
Sigue siendo voluntaria
La dación en pago, que era la principal reclamación de la ILP, no se contempla en el borrador de la nueva legislación en los términos demandados por la sociedad. El PP ha rebajado la propuesta hasta dejarla como estaba recogida en el Código de Buenas Prácticas. De esta forma, los mismos colectivos a los que se puede aplicar la moratoria en las ejecuciones -las familias en riesgo de exclusión- podrán beneficiarse de la dación en pago si no logran un acuerdo con la entidad financiera. Los términos de la dación se recogen en el Código, pero la adhesión a este sigue siendo voluntaria.
En estos momentos hay varias iniciativas para que en el trámite de la Ley en el Senado se introduzcan y aprueben enmiendas que permitan una aplicación más amplia y con carácter retroactivo de la dación en pago.
deudas pendientes
Se pagan, pero con quitas
Lo que sí establece la nueva normativa con carácter general para los deudores hipotecarios que hayan perdido su vivienda por un proceso de desahucio es un sistema de condonación de parte de la deuda que quede vigente tras la subasta de la casa. Así, en los casos en los que la subasta de la vivienda no llegue para cancelar la deuda se fija que habrá una quita del 35% si la cantidad pendiente se paga antes de cinco años y del 20% si el pago se hace en menos de diez años.
En opinión de una de las portavoces de Stop Desahucios en la Comunidad Autónoma Vasca (CAV), Marta Uriarte, esta nueva regulación de la deuda pendiente perjudica a los ciudadanos, porque antes los jueces disponían de margen para determinar si se podía pagar y cómo, ahora -dice- " se acaba con esa discrecionalidad y hay que pagar, con quitas en el mejor de los casos, pero hay que pagar". De hecho, con la legislación vigente se han dictado numerosas sentencias que consideraban cancelada la deuda tras la subasta de la vivienda.
Según expertos juristas, las quitas de la deuda no son la solución para las personas que han sido desahuciadas, pues si tras perder su casa alguien debe aún 50.000 euros, aunque se le condonen 17.500 euros (35%), será muy difícil que pueda abonar los 32.500 restantes, pues ha perdido su casa y "no tiene para pagar ni 30.000 ni 50.000".
Cláusulas abusivas
La doctrina europea
La nueva regulación incorpora parte de la doctrina que inspiró la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE y recoge que los jueces tendrán potestad para paralizar un desahucio tras analizar las condiciones del contrato hipotecario. También los notarios podrán suspender la subasta del inmueble si se acredita el carácter abusivo de alguna de las cláusulas. Un ejemplo es el de los intereses de demora, es decir el gravamen que se aplica por el retraso en los pagos hipotecarios, que se limitará con carácter retroactivo y tendrán un techo del 12% -tres veces el interés legal del dinero, que ahora es del 4%-, frente a tipos de entre el 19% y el 21% que se vienen aplicando hasta ahora. El nuevo límite se amplía a las cantidades que se han dejado de pagar.
Sin embargo, hay juristas que consideran que las cláusulas abusivas no se han regulado debidamente. Opinan que, como ocurre con el descubierto en cuentas corrientes, los intereses de demora nunca deberían superar 2,5 veces el precio del dinero, lo que hoy equivale a un 10%. Un experto explicó que un 12% sigue siendo un interés bastante alto, mientras que las prácticas, hasta ahora habituales, de intereses incluso al 30% serían calificadas automáticamente cláusulas nulas y motivo de nulidad de la hipoteca si se consideran usura.
En opinión de Marta Uriarte la limitación de los intereses de demora también es perjudicial para un afectado por una ejecución, "porque si antes pagaba un 19% durante un año, que era lo que duraba de media el proceso, ahora deberá pagar un 12% durante bastante más tiempo, porque al judicializarse obligatoriamente los procesos se alargarán hasta los dos años de media".
subastas de inmuebles
Sube el valor mínimo
Otros cambios que se introducen en la nueva legislación consisten en que hasta que no se hayan producido tres impagos, la entidad de crédito no podrá reclamar las cuotas al deudor. Actualmente las entidades financieras pueden actuar desde el primer impago. Otro aspecto importante es que se establece un límite de 30 años para las hipotecas que puedan ser objeto de titularización.
Por otro lado, se modifica el procedimiento de subastas que hayan sido objeto de lanzamiento y el precio de partida no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación. Cuando no haya postor el banco se podrá quedar con el inmueble por el 70% del valor de tasación. Este punto dificulta las condiciones de los bancos a la hora de adquirir la vivienda tras la ejecución hipotecaria y sí es visto como una mejora respecto a la legislación vigente, ya que ahora las entidades financieras podían quedarse con la vivienda por el 60% del valor de tasación.
