Donostia. No hay brotes verdes. El precio de la vivienda agudiza su caída tras cuatro años de bajadas consecutivas y sigue sin encontrar suelo. "En muchas ciudades ya se encuentra al mismo nivel que hace diez años", asegura Eduard Andreu, de idealista. com, un portal que maneja un volumen de 1.100.000 casas en venta y cuenta con más de cuatro millones de visitantes. "Los precios en Madrid capital han retrocedido una década y han bajado casi un 21%. Ahora el precio del metro cuadrado se sitúa en 3.416 euros y tendríamos que retroceder hasta el año 2003 para encontrar ese dígito". "En Barcelona, actualmente el precio medio es de 3.443, el máximo se registró en 2007, situándose en 4.888, con un retroceso del 29,6%. Para encontrar ese umbral de 3.400 nos tendríamos que situar en finales de 2003", precisa Andreu.

Euskadi, sin embargo, es un caso paradigmático ya que las caídas son mucho menos acusadas. "Si en Donostia el precio medio en 2007 era de 4.700, en marzo de 2012 es de 4.596. Estamos retrocediendo cinco años, en lugar de diez". "En Bilbao, ahora sale el metro cuadrado a 3.526 euros, mientras que el último dato que nos consta es de finales de 2.007 y contabiliza 4.000 euros. Getxo cuesta 3.994 y hace cuatro años se cotizaba a 4.700. Barakaldo, ahora está en 3.000 y antes en 3.500", puntualiza. "Ojo, que estos son precios de lanzamiento. Los precios reales de cierre, cuando se concreta la transacción, no tienen nada que ver con estos importes, e igual están un 20% o un 30% por debajo", aclara Andreu. Datos que evidencian que la vivienda vive hoy uno de los peores escenarios imaginables. Ni durante la crisis de 1979, ni durante la de 1991, sufrió una debacle tan brusca ni una depreciación tan severa. El abaratamiento de la vivienda libre comenzó en 2008, año que cerró con un descenso de más de seis puntos. El desplome ha continuado durante dieciséis trimestres consecutivos.

El Consejo Empresarial para la Competitividad, el lobby con las 17 mayores empresas del país, estimó esta misma semana que el precio de la vivienda registrará una caída del 10% este ejercicio. Un porcentaje que, sumado a los descensos de los últimos años, supondrá un ajuste desde máximos superior al 30%. Borja Mateo, autor de La verdad sobre el mercado inmobiliario español, asegura que "comprarse un piso ahora es de locos ya que el ladrillo continuará bajando". A su juicio, los precios de los pisos en el conjunto de España han caído ya más de veinte puntos. No en vano existen 1.900.000 pisos que están a la venta, 1.300.000 que se encuentran en construcción, a los que hay que sumar 2.600.000 inmuebles vacíos". En su opinión, "lo que hoy puede parecer una ganga, cuando pasen dieciocho o veinticuatro meses, dejará de serlo".

El burbujón inmobiliario

Precios en caída libre por el excedente y la sobrevaloración

La agencia Fitch, de medición de riesgos, suscribe un criterio similar, y cree que en España el precio de la vivienda se tiene que seguir corrigiendo. Los motivos que aporta son el elevado excedente de vivienda sin vender, la escasez de hipotecas, la recesión de la economía y la sobrevaloración de muchas viviendas financiadas en 2005 y 2006, en el punto más alto de la burbuja inmobiliaria. La agencia también considera que la velocidad a la que se sigan corrigiendo los precios dependerá en gran parte de la política que sigan los bancos a la hora de embargar inmuebles. Según José Santos, director general de Fitch Ratings España, "los pisos deben completar un descenso desde máximos del 30 ó 35% en los próximos dos años, lo que significa que la caída debe continuar".

Y es que pese a que en muchas zonas metropolitanas el precio de las casas se ha situado en niveles de 2003, incluso por debajo, a la vivienda todavía le quedan tres años de caídas, calculan desde una agencia inmobiliaria. "Este año y los dos próximos veremos descensos, pero falta saber si van a ser lo agresivos que esperamos todos o la tendencia de la caída será suave".

Eduard Andreu también confirma el desmoronamiento de los precios. "¿En qué momento creo que el precio habrá tocado suelo? No creo que queden menos de tres años de recorrido a la baja", sentencia. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, señala que "tras casi una década de burbuja que prácticamente todos negaron, asistimos al desplome de los precios, que caerán inexorablemente". "La situación no mejorará durante este año y tampoco durante el próximo, y los precios seguirán en la gráfica con una línea descendente", continúa Encinar, que se basa en los datos de precios de oferta que maneja esta web. "Los vendedores deberán asumir nuevos ajustes y ahora hay que negociar lo que sea necesario, incluso más allá de lo imaginable".

Algo más matizada, sin embargo, es la opinión desde el portal pisos.com. "Lo que está claro es que en 2012 se van a seguir viendo ajustes. Pero durante el 2013, esperamos asistir a una cierta estabilización", afirma Manuel Gandarias. "Desde un punto de vista general, aquellas zonas que están estables equilibran aquellas que todavía están bajando. En el 2013 quizá lleguemos a esa estabilización del mercado. Pero las previsiones están sujetas a la marcha de la economía en general y a los datos del PIB, las cifras de desempleo y el índice de confianza del consumidor", concluye.