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El tirón de Goikolarra
La vivienda cotiza más que en Zabalgana, Lakua y Salburua por su ubicación al sur de la ciudad, amplitud de los pisos y calidad de los edificios
Comprar o alquilar un piso es hoy una odisea, un quebradero de cabeza.También en Vitoria. Los elevados precios y la escasa oferta dejan sobre la mesa una ecuación difícil de resolver para los políticos.
Mendizorroza y Ensanche
Los precios se disparan en los barrios más cotizados (Mendizorroza, Ensanche...) y superan los 3.000 en los distritos aledaños al centro (Lovaina, San Martín...).
En este selecto grupo se ha colado también Goikolarra como el barrio de nueva construcción preferido, por delante de Zabalgana y Salburua.
Así lo corroboran los datos y lo comprueba cada día el sector inmobiliario.
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“Sin duda. Ocho de cada diez personas que entran en nuestra oficina quieren el sur cuando les preguntas en qué zona quieren comprar”, constata Carlos Fernández de Nograro, de Construcciones Fernández de Nograro.
El tirón del sur
¿Por qué? “Porque en Vitoria hay una gran diferencia entre vivir en Lakua, más frío, o en el sur, donde siempre hay un par de grados o tres más, y porque, no sé la razón, pero en Vitoria gusta más el sur, eso es lo que cotiza”, apunta.
El Ayuntamiento de Gasteiz acaba de actualizar las estadísticas sobre el uso del suelo y la vivienda en Vitoria tomando como base de referencia el impuesto de bienes inmuebles (IBI), contribución o catastro.
"Ocho de cada diez personas que entran en nuestra oficina quieren el sur cuando les preguntas en qué zona quieren comprar”
La radiografía indica que Goikolarra, aún en expansión y con un reducido número de viviendas familiares (1.580) en comparación con Salburua (9.225) y Zabalgana (12.190), vale más: pisos más amplios (112,7 m2), de mayor valor catastral que la media (139.002 euros), con una antigüedad media de 6,6 años y situados al sur de la ciudad,zona siempre cotizada en Gasteiz.
Por eso, también la vivienda se vende más cara: a 4.178 euros el metro cuadrado la libre y a 2.300 la VPO, según el observatorio municipal de vivienda.
Mejores fachadas
A la ubicación y amplitud de los pisos de Goikolarra se suma la mayor calidad de los edificios.
“Hay muchísima vivienda protegida, pero en el caso de la libre, la calidad es muy, pero que muy superior en Goikolarra que en Salburua y Zabalgana, hay que reconocerlo.
Las casas son más grandes (130-150 m2), tienen mejores fachadas, todos sus espacios son más amplios, incluidas las terrazas.
Además, "el hecho de vender más caro da también margen para utilizar materiales de mayor calidad, sin duda”, indica Fernández de Nograro.
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Por contra, ve algunos problemas a corto y medio plazo en Goikolarra.
“Al hecho de ser un sector más reducido y limitado por la prohibición de edificar hacia el sur se suma el tráfico, al carecer de una variante o salida que evite los tremendos atascos y la falta de servicios”, considera.
Con todo, el nuevo barrio de Goikolarra tiene tirón, tanto en vivienda libre como protegida.
En cambio, en el caso de la vivienda de segunda mano, “la gente es más de acercarse al centro, aunque sean pisos más antiguos y con más problemas técnicos, incluso para reformar”, señala Fernández de Nograro.
En este caso, el tirón se lo llevan, si no es el mismo centro de Vitoria, sus alrededores: zona de la Avenida Gasteiz, San Martín, Gorbea, Rioja...
Viviendas familiares
A fecha diciembre de 2025, en Vitoria hay 118.888 viviendas familiares con una superficie media de 95,9 metros cuadrados y un valor catastral medio de 83.629 euros.
En 2024 eran algo menos: 117.929 viviendas familiares con una superficie similar (95,8 metros cuadrados) y un valor catastral un poco más bajo (83.354 euros).
Por barrios
Zabalgana (12.190), Lakua-Arriaga (11.282) y Salburua (9.225) son, con diferencia, los que gozan de más viviendas familiares. Les sigue de cerca Sansomendi (8.025)
Por contra, los que menos vivienda familiar tienen, al margen de la zona rural del municipio, son: Aranzabela (679), Gazalbide (931) y Abetxuko (1.451), a los que sigue de cerca Arana (1.496) y a los que ya casi supera el recién nacido Goikolarra (1.580).
Por tamaño
Los pisos más amplios de la ciudad están en Mendizorroza (169,2 m2), Gazalbide (122,8 m2), Ensanche (114,7 m2), San Martín (113,1 m2), a la par de Goikolarra (112,7m2).
Y los de menor tamaño en el Casco Viejo (73,6 m2), Arana (78 m2), Zaramaga (80,3 m2) y a corta distancia, El Pilar (82,7 m2).
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Por valor catastral
Atendiendo al valor catastral, como es de suponer Mendizorroza es el más alto con diferencia: 239.028 euros.
Después, los más valorados son: El Ensanche (141.641 euros) y ya en tercer lugar Goikolarra (139.002 euros), que ya supera a distritos tradicionalmente más caros, como Lovaina (119.867 euros) y San Martín (108.368 euros) e incluso a otros barrios de nueva construcción, caso de Zabalgana (101.511 euros) y Salburua (93.752 euros).
A partir de ahí, el catastro sitúa el valor del resto de las viviendas familiares de Gasteiz por debajo de los 100.000 euros.
Por contra, son las menos valoradas las casas de Zaramaga (47.711 euros), barrio en pleno proceso de rehabilitación, Arana (50.103 euros) y Abetxuko (51.271 euros), seguidos del Casco Viejo (53.996 euros).
De esta manera, el valor catastral medio de los pisos de carácter urbano oscila entre los 78.813 y 83.017 euros, con una superficie media de entre 90 y 94 m2.
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Cifras que en el caso de los unifamiliares suben a una horquilla de entre 127.472 y 149.386 euros de valor catastral con una superficie media de entre 140 y 213 m2.
Por tipología
Del total de viviendas colectivas residenciales, la mayor parte son edificaciones abiertas (65.448) o en manzana cerrada (48.812). Luego están las unifamiliares en línea (2.250) y las aisladas o pareadas (1.699).
Como nota curiosa, prefabricadas se cuentan solo 3 y sin ninguna persona empadronada.
Por usos
La estadística Proyecto vivienda 2025 cifra en 27.849 los edificios de Vitoria en 2025. Por usos, destacan el residencial (13.635) e industrial (5.855).
No obstante, la tabla estadística contempla otros muchos fines: cifra en 2.637 los edificios singulares, 807 los deportivos, 523 culturales y religiosos, 131 turísticos, 108 de uso comercial, 98 sanitario y de beneficiencia y 5 para espectáculos. Además, contabiliza 3.591 solares.