El Banco de España eleva a 750.000 las viviendas que faltan para cubrir la demanda

ElBanco de Españapuso este jueves cifras a uno de los principales problemas económicos y sociales que atraviesa el Estado español. En su Informe Anual 2025 advirtió que el país acumula un déficit cercano a las 750.000 viviendas debido a que la creación de hogares avanza a un ritmo muy superior al de la construcción residencial. Una cifra que casi dobla la falta de vivienda registrada en otros países europeos, como es el caso de Italia.

En mayo del año pasado el déficit de vivienda en el país se situó entre las 400.000 y las 450.000 unidades, pero la cifra se eleva ahora al extender el periodo de estudio, desde 2021 y hasta 2025.

En el capítulo dedicado al mercado inmobiliario de su Informe Anual 2025, la institución señala que durante el pasado año se crearon alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que el número de viviendas terminadas se situó en unas 92.000 unidades, un 9 % menos que el año anterior. El resultado es una presión creciente sobre un parque residencial que no logra responder a la demanda.

Pese al dinamismo del sector, el Banco de España no aprecia, por ahora, signos de una burbuja comparable a la que precedió a la crisis financiera de 2028. “Los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera no apuntan a la acumulación de desequilibrios macrofinancieros como los observados antes de la crisis financiera”, indica el informe.

Las compraventas aumentaron un 12,1 % en 2024 y otro 5,1 % en 2025, superando las 750.000 operaciones anuales, niveles similares a los observados en los meses previos al estallido inmobiliario. Sin embargo, el organismo subraya que el peso de estas transacciones sobre el total de hogares se sitúa en el 3,8 %, lejos del 5,5 % registrado durante el boom de 2004 a 2007.

Donde sí detecta una situación cada vez más preocupante es en el acceso a la vivienda. El Banco de España señala que los problemas se concentran en las grandes áreas urbanas y afectan especialmente a los hogares con menores ingresos, a los jóvenes y a la población de origen extranjero.

La vivienda se ha encarecido a un ritmo superior al de las rentas familiares, elevando el esfuerzo necesario para comprar una casa. De media, el precio de una vivienda equivale a 4,3 años de renta neta familiar, pero esa cifra se dispara hasta los 6,8 años para quienes no son propietarios, 7,1 años para los jóvenes y 7,6 años para los hogares de origen extranjero.

La situación es aún más compleja en el mercado del alquiler. Mientras la tasa de propietarios se sitúa en el 73,3 %, el porcentaje de hogares que viven arrendados alcanza el 20,2 %. Entre los menores de 30 años, más de la mitad —el 54,7 %— reside de alquiler. Además, la tasa de emancipación de los jóvenes de hasta 35 años cayó al 31,5 % en 2024, 13,5 puntos menos que antes de la crisis financiera.

En el Estado hay 452.670 viviendas nuevas sin vender

Este diagnóstico del Banco de España llegó el mismo día en el que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana dio a conocer las cifras del parque inmobiliario español al cierre de 2025. El país alcanzó las 27.099.556 viviendas, un 0,3 % más que un año antes, lo que supone 94.791 inmuebles adicionales. Más de siete de cada diez son viviendas principales, mientras que las residencias secundarias o no principales continúan perdiendo peso. Andalucía, Catalunya, Comunidad Valenciana y Madrid concentran el mayor volumen de viviendas del país.

El Estado superó por primera vez los 27 millones de viviendas en 2024 y, desde el inicio de la serie histórica en 2001, el parque residencial ha aumentado cerca de un 29 %. Pese a ello, la oferta disponible sigue siendo insuficiente para atender una demanda creciente.

La nota positiva llega desde el stock de vivienda nueva sin vender. A cierre de 2025 quedaban 452.670 viviendas de obra nueva pendientes de comprador, un 5,7 % menos que un año antes. Los datos del Ministerio señalan que Nafarroa agotó su ‘stock’ de vivienda nueva, mientras que Euskadi lo redujo a menos de un punto porcentual.