Adquirir una vivienda supone un gran esfuerzo económico. Actualmente, para un vasco, el sueldo íntegro de 7,7 años exactamente, según el último índice de esfuerzo inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, el que corresponde al cuarto trimestre de 2021. El mercado de la vivienda ya ha dejado atrás el parón de la pandemia y a lo largo del año pasado se produjo una remontada en las compraventas y también en los precios. Según los expertos, esta tendencia al alza no se detendrá hasta finales de 2023.

“En el cuarto trimestre de 2021 el precio de la vivienda se ha incrementado un 14% interanual en País Vasco. Este crecimiento resulta de un impulso en los precios durante el año que ha sido más significativo durante el primer trimestre y más moderado en el segundo y cuarto trimestre, con un leve retroceso del 0,7% en el tercer trimestre”, explica Carmen Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El precio de la vivienda alcanzó el cuarto trimestre del año pasado 2.327 euros/m2. El territorio donde más ha crecido ha sido Araba, con una subida interanual del 14%. Le siguen Bizkaia, con el 12,5%, y más de lejos Gipuzkoa, con el 4,9%. En cuanto a las capitales, en Gasteiz sube un 17,7% y sitúa el precio medio en 2.006 euros/m2, por encima de los 1.693 euros/m2 de Araba; en Donostia crece un 17,4%, que supone un precio medio de 4.088 euros/m2 frente a los 2.508 euros/m2 de Gipuzkoa, y en Bilbao crece un 20,2%, que supone un precio medio de 2.499 euros/m2, por encima de los 2.210 euros/m2 de Bizkaia.

Sin embargo, aunque las estadísticas puedan mostrar un incremento de precios intenso, hay que tener en cuenta que la comparativa se está realizando con 2020, año de la pandemia, cuando los precios se moderaron. “Aunque los incrementos interanuales sean bastante llamativos, hay que tener en cuenta que estamos comparando con el año de la pandemia. Los tasadores no ven los incrementos de precio tan intensos que reflejan las estadísticas. Ven que los precios están subiendo, hay una tendencia al alza, sí, pero la subida no es tan intensa. De hecho, no se ha llegado a los niveles de 2019 todavía”, explican desde Tinsa. “En Bilbao, por ejemplo, lo que se observa es un crecimiento en torno al IPC, que es del 6%. Y En San Sebastián se está observando la compra de inmuebles que tienen mayor valor y eso posiblemente esté contribuyendo a esa sensación de incremento de precios”, agregan.

Cambio de tendencia

“El incremento de los precios medios puede estar motivado porque la demanda existente se ha concentrado en las capitales de provincia, donde la oferta es más inelástica (las viviendas disponibles son más limitadas) y los precios crecen más rápido que en otras zonas”, apunta por su parte Carmen Arias. “A medida que se recupera la movilidad y el turismo, se espera que la tendencia de los precios sea ascendente en 2022 y que el crecimiento de los precios se vaya moderando durante el año”, pronostica.

Además, durante la pandemia, muchos compradores se han decantado por las viviendas de nueva construcción, gracias a que ofrecen más espacio interior, son más eficientes y suelen contar con zonas al exterior (individuales o comunitarias). Y es precisamente este mercado el que registrará las subidas más acusadas, según los expertos consultados.

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, opina que en el terreno de la obra nueva “es fácil que se den incrementos superiores, pues este tipo de producto está sujeto a vaivenes externos, como son los incrementos de los materiales de construcción y el transporte, o las dificultades para encontrar mano de obra adecuada, que en estos momentos están poniendo en apuros a las constructoras, y generando el temor a que todo ellos puede llevar a una subida de precios”.

“En el País Vasco se observa esa tendencia general de valorar especialmente los inmuebles con terrazas, espacios más abiertos, bajos con patio o jardín, se observa que ese tipo de producto está siendo muy demandado”, explican las fuentes de Tinsa. “En lo que se refiere a obra nueva está en marcha el desarrollo de Zorrozaurre. Se observa bastante movimiento de compradores de reposición que buscan salir de la ubicación tradicional del ensanche de Bilbao y se fijan en esta zona de Zorrozaurre con el objetivo de mejorar su vivienda pero sin perder la cercanía de la ciudad”, analizan desde Tinsa el mercado de Bilbao.

“En el caso de San Sebastián también hay mucha actividad, la demanda está muy dinámica tanto en obra nueva como en segunda mano, y se está comprando vivienda de mayor valor, por ejemplo en el casco viejo hay viviendas que llevaban tiempo sin venderse y ahora se están vendiendo. Y, por ejemplo, en el caso de caseríos en el monte o viviendas unifamiliares más dispersas fuera de la capital, ahora con este cambio de preferencias que se ha notado especialmente después de la pandemia, están encontrando mercado. Se están comprando este tipo de inmuebles que tienen mayor valor”, apuntan sobre Donostia.VPO

Sin embargo, la VPO sigue todavía bastante paralizada “porque el incremento de los costes de construcción está presionando todavía más los márgenes para el promotor, que ya en el caso de la VPO es un margen muy estrecho”.

En el caso del segmento residencial, cabe esperar que la demanda esté impulsada por la solvencia de los hogares, que aún disponen de ahorro acumulado en un entorno de tipos de interés en mínimos históricos, que incentivan las decisiones de compra. “También puede existir demanda de inversión profesionalizada que recurra a la vivienda para diversificar su riesgo, dado que actualmente ofrece mejores rentabilidades que la deuda pública”, sostiene Carmen Arias.

En cuanto a la oferta, se espera que los incrementos en los costes de construcción generados por la alteración de las cadenas de suministros se disipen a medida que se profundiza en la recuperación. “Aun así, la producción de obra nueva puede verse afectada por la escasez de mano de obra en el sector, lo que generaría nuevos incrementos en los costes”, apunta al respecto la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

“Todo ello continuará impulsando los precios de la vivienda al alza durante 2022, aunque esta evolución está sujeta a riesgos, entre los que se encuentran la aparición de nuevas variantes del virus y la persistencia de la inflación. Ambos pueden deteriorar la confianza de los consumidores en la recuperación y erosionar su poder adquisitivo. La persistencia de la inflación, además, puede derivar en subidas de tipos que reduzcan poco a poco el atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas, si bien se espera que estas potenciales subidas, de comenzar a producirse en 2022, serán suaves”, concluye.