El futuro de Vitoria: crecer hacia dentro

Todas estas preguntas se han puesto sobre la mesa en un debate que Diario de Noticias de Álava ha organizado con cuatro expertos en materia de Vivienda: Desde el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz, Álvaro Iturritxa, coordinador general de Urbanismo, Medio Ambiente y Espacio Público; Carlos Fernández de Nograro, gerente de Construcciones Fernández de Nograro; Carlos Quindós, director general de Visesa; y Agustín Mora, presidente del Colegio oficial de Aparejadores y Arquitectos de Álava.

Con respecto al futuro desarrollo previsto para Vitoria-Gasteiz, crecer hacia dentro poniendo fin al consumo injustificado de suelo es uno de los proyectos urbanísticos más importantes de la historia del Ayuntamiento de la capital alavesa. El objetivo de la denominada redensificación es claro: corregir los errores de la enorme expansión que se llevó a cabo hace una década hacia el este y el oeste mediante un modelo de nuevos barrios con una muy baja densidad de habitantes y un mayor gasto de recursos.

¿Cómo se materializará? A través de un plan que busca compactar la ciudad dando nuevos usos a las parcelas, sobre todo las de los barrios nuevos. Este proceso de redensificación corregirá los grandes vacíos urbanos y la falta de densidad debido a un déficit de vivienda por hectárea, construyendo en barrios como Salburua y Zabalgana donde ya hay edificios, para no expandir más la ciudad y propiciar más vida urbana y más actividad comercial en estas zonas.

Álvaro Iturritxa es muy claro en este sentido. “Vitoria-Gasteiz ha crecido de manera muy importante por el este y el oeste, posiblemente muy por encima de las necesidades que había en materia de vivienda, pero en un contexto muy concreto a finales de los años 90 donde había largas listas de espera de jóvenes que estaban buscando su primera vivienda”.

Tal y como recuerda Iturritxa, “en aquel momento se optó por una apuesta a tener en cuenta desde el punto de vista urbanístico: hacer crecer la ciudad hasta los límites físicos que configuraba el Anillo Verde. Entre los inconvenientes se generó una ampliación del espacio público de muchos metros cuadrados, lo que supuso una extensión y mantenimiento de redes de servicios caras, como el transporte público y la limpieza. Pero la ventaja es que permite al Ayuntamiento hacer una planificación a nivel urbanístico de la ciudad a largo plazo, para los próximos 40 o 50 años. Lo que tenemos que hacer es aprovechar lo positivo de decisiones que no se tenían que haber tomado en relación a la dimensión del crecimiento de la ciudad”.

En este sentido, Carlos Fernández de Nograro, de la inmobiliaria ubicada en la calle Prado (www.pisosvitoria.com), también es un firme partidario de la apuesta de Vitoria-Gasteiz por la redensificación, lo que supone que la ciudad crezca hacia dentro para poner fin al consumo injustificado de suelo. “Pienso que la expansión de la ciudad hacia el este y el oeste hasta los límites del Anillo Verde fue un acierto y creo que, con algunos fallos que se pueden corregir, se hizo bien, con muy buenas calidades en las viviendas, y donde dos tercios del parque es VPO”, señala Fernández de Nograro, quien apunta que esta expansión de Vitoria-Gasteiz se ha estudiado incluso como modelo en algunas universidades de Madrid.

“Uno de los fallos que hay que corregir es que la expansión tenía un déficit de pisos por hectárea, en torno a 30 o 40 viviendas. Algo sobre lo que el Gobierno Vasco ya avisó en su momento. Este modelo no era sostenible desde el punto de vista del transporte público ni del mantenimiento porque con 30 viviendas por hectárea es muy difícil asegurar unos estándares de calidad. Yo creo en la necesidad de llegar como mínimo a 75 pisos por hectárea. Tenemos el otro extremo en el barrio de Coronación con unas 190 viviendas por hectárea, lo que es una barbaridad. Pero entre esa cantidad y la densidad de Salburua y Zabalgana de 30 existe un término medio”, explica el experto inmobiliario Carlos Fernández de Nograro.

Además de abordar actuaciones para el futuro crecimiento de la ciudad, ¿qué pasa con algunos de los barrios más envejecidos y vulnerables de Vitoria como Coronación, Zaramaga o Adurtza? ¿Cómo abordar a través de las políticas de desarrollo urbano de la ciudad la regeneración de estos barrios?

“Tenemos barrios envejecidos dentro de la ciudad, como el Casco Histórico, los Ensanches y barrios que surgieron para dar respuesta al desarrollo económico de los años 50 y 60. Actualmente requieren actuaciones importantes porque son construcciones con niveles de calidad más bajos que los actuales, con muy bajos índices de eficiencia energética y problemas de accesibilidad y de carácter estructural. Nos obliga a desviar el foco de atención de las ampliaciones a intentar conseguir que nuestros barrios sigan vivos y con una calidad de vida óptima y acorde a las necesidades actuales”, apunta desde el Ayuntamiento Álvaro Iturritxa.

En esta línea, Agustín Mora, del Colegio de Arquitectos, pone de relieve la necesidad de abordar la renovación de infraviviendas que hay en Vitoria, sobre todo en el Casco Viejo. “En este sentido, hay que tener en cuenta que Vitoria es la ciudad con menos Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE) realizadas hasta el momento. Es necesario activar este tema y que las inspecciones se realicen. Hoy en día, hay edificios en el Casco Viejo de Vitoria que están en muy malas condiciones”.

La Ley vasca de Vivienda concede una gran importancia a la Inspección Técnica de Edificios (ITE) como herramienta para impulsar la rehabilitación y la regeneración de áreas urbanas. Se trata de un examen al que se tienen que someter más de 73.000 inmuebles con más de 50 años de antigüedad en Euskadi. Pero hasta el mes de septiembre, el 71% de estos edificios todavía no la habían realizado. Y la situación es más preocupante en Álava, donde tres de cada cuatro edificios con medio siglo de vida siguen sin contar con la ITE.

En esta línea, Fernández de Nograro recuerda que en el Casco Viejo y en barrios como Coronación lo que sucede es que “hay viviendas de más de 50 años habitadas por familias en situaciones económicas complicadas y con un bajo poder adquisitivo, y por gente mayor con dificultades para asumir obras”.

El coordinador municipal de Urbanismo Álvaro Iturritxa apunta que uno de los mayores problemas para ejecutar dichas inspecciones obligatorias es que “son los propios vecinos en muchos casos los que no quieren que un técnico valore su edificio para evitar ser conscientes del problema que existe, ya que supone hacer obras en algunos casos urgentes y desembolsos económicos”. En este sentido, insiste en la necesidad de que “los propietarios asuman la obligatoriedad de cumplir con este requisito que busca garantizar las condiciones de habitabilidad y la seguridad para los viandantes”, además de poner de relieve la necesidad de “una inyección económica extramunicipal y financiación interinstitucional para abordar la rehabilitación de edificios”.

Desde Visesa, su director general Carlos Quindós pone como ejemplo a tener en cuenta la rehabilitación energética del barrio de Coronación, y aprovecha para hacer un llamamiento a todos los vecinos de la zona para adherirse al proyecto, sin olvidar que va a ser un foco para oportunidades de rehabilitación para otros barrios. “Coronación es un ejemplo claro en Vitoria de oportunidad única de regeneración y rehabilitación de los edificios. Los vecinos tienen que aportar una media de 9.600 euros del montante total por vivienda que asciende a 21.000 euros, pero hay casos en que la ayuda económica se extiende al 100% del desembolso”.

Los últimos datos de noviembre de Visesa certifican que 371 viviendas se han adherido al proyecto (sólo 327 de ellas se unirán a la red de calor). A esta cifra hay que sumar los equipamientos (bingo, gimnasio Atlas, la iglesia y el centro cívico) equivalentes a 356 viviendas, por lo que el total de viviendas adheridas al proyecto completo de rehabilitación y red de calor de Coronación asciende a 727.

Frente a la pregunta de si es un buen momento para la compra de inmuebles ante los precios disparados de los alquileres, Carlos Quindós asegura que el alquiler ha venido para quedarse. “Por un lado, el nivel de ingresos de los ciudadanos no es lo que era antes de la crisis, y por otro lado, existe una alta movilidad laboral. Además, hay un cambio de mentalidad porque la gente quiere cada vez menos ataduras y se tiende al alquiler de los pisos”.

Para hacer frente a los problemas de los jóvenes para acceder a los elevados precios de los alquileres, desde el Gobierno Vasco se ha puesto en marcha el programa Gaztelagun, a través del cual el Ejecutivo pagará hasta un 50% del alquiler a jóvenes de 23 a 34 años desde el próximo 1 de enero. Tal y como explica Quindós, en su primer año de vigencia en 2019 prevé beneficiar a 2.500 jóvenes, a 4.500 jóvenes en 2020 y finalizar con ayudas a 6.000 jóvenes en el año 2021.

Sin embargo, Álvaro Iturritxa incide en que “no hay que olvidar que hay gente que va a seguir comprando vivienda porque es un bien de inversión. Frente a los elevados precios de los alquileres, una persona puede hacer frente al pago de la hipoteca. En el tema de la vivienda pública el cambio es claro hacia el alquiler, pero en el mercado particular el cambio no es tan drástico. Hay espacio para todas las realidades. Lo importante es que las administraciones públicas se agilicen para adelantarse a los nuevos escenarios y necesidades de la población”.