La crisis dispara las renegociaciones de hipotecas de las familias con los bancos

La cifra ya roza las 97.000 modificaciones en el primer semestre de este año, según los datos hechos públicos la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística sobre subrogaciones -llevar la hipoteca a otro banco- y novaciones -renegociar con el actual- con cambios en los intereses.

El ritmo se ha reducido desde febrero, con un pequeño repunte en mayo, pero la media mensual supera la de 2008 y lo lógico es pensar que la tendencia continúe los próximos meses. Los hogares han tenido problemas los dos últimos años para afrontar los pagos de los créditos y los bancos han realizado ofertas atractivas para hacerse con nuevos clientes en un periodo de caída constante de las hipotecas suscritas. A su vez, las entidades financieras acreedoras originales de las hipotecas suscritas se han visto obligadas a renegociar para no perder clientes.

Ese mercado, tradicionalmente ligado a la actividad empresarial y a la refinanciación de los compromisos bancarios, se ha abierto gracias a la ley de oferta y demanda también a los particulares.

datos vascos El INE no proporciona datos desagregados por comunidades y para buscar un patrón del comportamiento en la Comunidad Vasca es necesario buscar otras referencias. En concreto, las modificaciones -sean de tipos o de otras cuestiones- aplicadas al conjunto de hipotecas, no sólo las solicitadas para la compra de piso. Ese dato, en cualquier caso, también señala una tendencia al alza, en este caso de casi el 50%, desde el segundo semestre de 2006 hasta el primero de 2010.

Ese proceso se ha producido además en un escenario de descenso del euríbor, referencia de la mayoría de las hipotecas, a partir de mediados de 2008 hasta el pasado mes de abril. Los tipos medios de las hipotecas escalaron desde el 3,83% de 2006 hasta el 5,29 de 2008 en un suspiro y una año después se situaron a mitad de camino en el 4,59%. En los seis primeros meses de este ejercicio, la tasa media hipotecaria se ha situado por debajo del 4%, al nivel de hace cuatro años.

Esa tendencia ha marcado el ritmo de las revisiones de los tipos. En 2007 y 2008, los primeros años de la crisis, las familias renegociaban sus créditos en clara desventaja. El tipo medio de las hipotecas originales se situaba cerca del 4% y era más alta al término de la negociación con el banco. La subida media de 2008 en las subrogaciones fue de casi un punto y medio, situándose el interés en el 5,48%.

Aunque parezca una paradoja, en aquellos años las familias intentaban suavizar sus créditos y acababan pagando más intereses. Fue el periodo del máximo histórico del euríbor, casi 5,4%, y las negociaciones se centraban en los otros aspectos que permite la subrogación. En concreto, aumentar el plazo de amortización -la hipoteca a cincuenta años era impensable hasta hace poco-, aumentar o reducir el valor del piso financiado -la mayoría de los créditos hipotecarios cubren el 80% de la compra de la vivienda- o reducir las comisiones bancarias -un apartado del negocio en el que hay un mundo entre unas entidades y otras-.

perspectivas A partir de enero de 2009, con el euríbor a la mitad de valor, la dinámica cambió. Las variaciones medias de los tipos de interés han ido en palpable retroceso situándose incluso por debajo de las renegociaciones o subrogaciones de 2006.

Las hipotecas han comenzado a subir por primera vez en 21 meses en las revisiones que se realizarán las próximas semanas en relación al euríbor de agosto. Sin embargo, todavía hay margen de negociación para las familias mientras el mercado bancario continúe realizando ofertas a los clientes de otras entidades. El ahorro de una buena subrogación puede rozar los dos mil euros anuales, según datos del sector. El periodo de rebajas durará lo que tarden en solucionarse los problemas de liquidez que todavía se ciernen sobre algunas entidades.