Radiografía de la vivienda en Vitoria

“Con los últimos datos a nivel nacional en la mano, el precio de la vivienda bajó en Vitoria un 6,5% en 2015, lo que la convierte en la ciudad en la que más ha descendido el precio el último año junto a otras como Teruel y Córdoba”, asegura el responsable de esta inmobiliaria antes de subrayar que en el resto del Estado la vivienda “ha subido de media un 1%, aunque en lugares como Madrid y Barcelona ha ascendido entre un 6% y un 8%”.

Con al menos medio millar de pisos de VPO vacíos y otros tantos a manos de la sociedad municipal Ensanche XXI cerrados a cal y canto, además de los innumerables inmuebles en manos de propietarios privados que ni venden ni se animan a alquilar, la oferta de pisos sin inquilinos de Gasteiz es amplísima. El problema es que se compra y se vende barato, pues según inciden desde las inmobiliarias el rango de precios más habitual se sitúa “entre los 70.000 y los 100.000 euros”, cifra Fernández de Nograro, mientras Jon Rementería, de Dato 40, lo eleva un poco hacia “los 120.000 euros, o incluso 180.000 en determinados casos, pero no mucho más”. Por su parte, de cara a los próximos meses, en Fincas Armentia, en la plaza General Loma, su responsable Miren Galdós tiene “unas expectativas algo mejores que las del año pasado”, porque percibe “más movimiento y mayor inquietud, con más gente acercándose a preguntar e interesarse tanto por viviendas nuevas como por el mercado de segunda mano”.

Con todo, si complicado es para los compradores acertar en el cuándo y en el cuánto, no digamos ya en el dónde. Y es que en Vitoria hay barrios que en los últimos tiempos han sufrido la crisis del ladrillo más que otros, acentuando notablemente las diferencias entre unas zonas y otras. Y si hay uno en el que las inmobiliarias coinciden a la hora de señalarlo como el punto donde más se han devaluado sus viviendas es sin duda el de Coronación. En el otro lado de la balanza, la zona que mejor ha aguantado el chaparrón ha sido la de San Martín y Txagorritxu, por un lado, y otras como la Avenida Gasteiz y la plaza Amárica, entre honrosas excepciones.

“La zona de Coronación, vieja y muy masificada, ha sido la más castigada y donde más han bajado los precios. También en la parte más antigua de Ariznabarra y El Pilar. En Adurza han bajado pero sigue manteniendo cierto caché, algo similar a lo que ocurre con Zaramaga, donde también bajan pero no de una forma muy exagerada”, explica Fernández de Nograro. Desde Dato 40 coinciden en gran medida a la hora de señalar los puntos en los que las viviendas han devaluado más sus coste: “En Coronación es donde ha habido una bajada más ostensible, y también en Zaramaga y Adurza, que son barrios antiguos con viviendas de menor calidad”.

“El año pasado llegamos a cotas de precios impensables hace siete u ocho años para viviendas más o menos céntricas como las de Coronación y la zona de Portal de Arriaga, Cofradía de Arriaga, la calle Venezuela, Simón de Anda, Tenerías... Son puntos donde los precios se sitúan ahora en baremos de entre 60.000 y 80.000 euros por pisos de ochenta metros cuadrados”, informa por su parte Eduardo Cervera, de la inmobiliaria Fincasa, en la calle Florida. Mientras en Coronación, que aguarda la puesta en marcha en 2017 de las primeras obras del ansiado plan de rehabilitación, es ahora más fácil que nunca -y sobre todo más barato- hacerse con un piso, los vecinos de zonas como las citadas San Martín, la Avenida Gasteiz o la parte más céntrica de la ciudad -el Ensanche y las calles San Prudencio o General Álava-, pueden vanagloriarse de contar con unas viviendas que mantienen su precio más o menos estable pese al azote de la crisis económica. “Han sufrido bajadas de precio, en algunos puntos rondando el 20%, pero son los lugares donde mejor se han mantenido”, destaca Cervera.

“San Martín ha aguantado el tipo porque es un área de más prestigio, está al lado de la Avenida y muy cerca del centro, y además cuenta con casas más o menos nuevas, de entre 25 y 35 años”, apuntan desde la inmobiliaria Fernández de Nograro. Junto a San Martín “donde más se ha mantenido, porque todavía se vende bien, como las zonas de Amárica, Aranzábal y la Avenida, e incluso en Abendaño. También Salburua, Zabalgana y Lakua se han mantenido bastante bien, aunque con pequeñas bajadas”, asevera por su parte Jon Rementería. Curiosamente, pese a ser los barrios de reciente construcción y destino a priori del gusto de los compradores más jóvenes, Salburua y Zabalgana “está sufriendo más” que otros puntos a la hora de ejecutar operaciones de compraventa que beneficien a ambas partes.

“En Vitoria en épocas de crisis la gente trata de concentrarse en la zonas más consolidadas, donde tienen cubiertos todos sus servicios. Por eso barrios como Salburua, Zabalgana y Aretxabaleta, que tienen servicios pero aún tienen carencias en algunos aspectos, sufren más la situación del mercado y se venden menos pisos”, argumentan desde Fernández de Nograro. En este sentido, en Fincas Armentia ponen el foco en el hecho de que, a nivel general, en la actualidad “son las viviendas de segunda mano y las VPO en las que más se ha notado la bajada de los precios, llegando a igualarse en muchos casos”. Como bien resalta Miren Galdós, en Vitoria no es raro “encontrar una vivienda libre al lado de una de VPO y que ambas tengan precios muy parecidos”.

sin vivienda nueva Hace unos meses, el informe Tinsa, que analiza la evolución del valor de la vivienda en el mercado, cifraba en alrededor de veinte meses el tiempo medio en el que un propietario de Gasteiz tarda en vender su inmueble. Mucho, teniendo en cuenta que la media estatal se sitúa en la mitad, 10,6 meses. Con todo, más que el tiempo es el dinero el que decanta en esta época si una vivienda cambia de manos o permanece sine die sin un dueño que cobijar entre sus cuatro paredes. Lo que está claro es que echando un mero vistazo a las escasísimas promociones de nuevo cuño que se están levantando en la ciudad, las opciones para los nuevos compradores no difieren mucho hoy en día de las que dispondrán a corto y medio plazo.

Por ahora, las grúas y la maquinaria sólo trabajan en contados puntos contados de la ciudad. La zona de Aretxabaleta, sobre todo la calle Zumabide, y en Zabalgana, en la calle Labastida, en los alrededores del futuro centro cívico del barrio. Aunque “ahora hay zonas que se han puesto de moda como la calle Zumabide”, Miren Galdós admite que, para los compradores vitorianos, “el centro siempre será el centro, y ahí todo lo que se pone a la venta acaba por salir adelante”. El mercado está tan caído en Vitoria que lo que puede pagar la gente por un piso nuevo es mucho menos de lo que cuesta hacerlo, y así es imposible que el mercado de vivienda nueva pueda existir. Si un bolígrafo te cuesta un euro y lo tienes que vender por cincuenta céntimos nadie va a hacer bolígrafos”, apunta Carlos Fernández de Nograro.

“No creo que en Vitoria tengamos una reactivación de la compraventa de viviendas este nuevo año. A priori 2016 no tiene buena pinta y la gente continúa a la expectativa. “Luego hay pisos que las entidades bancarias como Kutxabank y Laboral Kutxa están terminando y que se quedaron de promotores, pero nada más”, resalta, mientras Rementería sostiene que “se está realizando alguna rehabilitación en el centro con pisos que van a tener una clientela más o menos fija, pero en general los promotores siguen siendo cautos”.

En Dato 40 fijan el perfil actual del comprador de primera y segunda mano en “gente de treinta y tantos, que ya disponen de una vivienda pero tienen uno o dos niños y no les satisface, así que intentan hacerse como sea con financiación para adquirir otra que cumpla sus necesidades”. Y es que, al fin y al cabo, es el acceso al dinero y la financiación, ese gran caballo de batalla de los nuevos compradores, el que acaba decantando la balanza.