bilbao. Vender un piso se ha convertido en un duro trabajo. Con los precios de la vivienda bajando más de un 38% desde los máximos alcanzados en 2007, y con previsiones de que el ajuste vaya a mayores, la competencia es feroz. Sabedores de que los datos juegan a su favor -la compraventa de pisos en Euskadi se hundió en junio más del 22%-, los compradores vascos se comportan como en un zoco árabe y llegan a regatear hasta un 25% del precio fijado.
Este verano está acusando especialmente el fenómeno de tirar los precios y presentar ofertas a la baja. En concreto, en el mes de julio esta rebaja alcanzó un 23,9% de media. En Bilbao es donde se registran las ofertas más agresivas (-27,5%), seguido por Valencia (-25,9%) o Zaragoza (-24,4%) . En la otra cara de la moneda figuran Madrid y Valladolid, que son los lugares donde más se acercan oferta y demanda. En territorio vizcaíno y guipuzcoano, el descuento solicitado ronda el 24% mientras en Araba se eleva al 27%. Son los datos facilitados por el portal inmobiliario idealista.com, que ha analizado más de 800.000 ofertas presentadas por posibles compradores.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de esta firma, "hay un número enorme de demandantes que ya no pueden pagar los precios que piden los vendedores. Las operaciones que se cierran solo se hacen aplicando suculentos descuentos sobre el precio marcado". A su juicio, "dada la actual situación del mercado es necesario que el vendedor escuche las ofertas, sea realista, ponga un precio atractivo y se muestre dispuesto a negociar una oferta", precisa.
Los precios se precipitan a tumba abierta, tal y como corrobora el director de Negocio de Aguirre Newman, Ángel Serrano, quien cree que "el precio de la vivienda debe descender todavía en España entre un 20% y un 25% adicional para ajustarse a la capacidad de compra de la demanda y señala que este porcentaje podría ser incluso mayor si se prolonga el shock salarial que están sufriendo los trabajadores".
No parece, sin embargo, un consuelo para miles de ciudadanos vascos que continúan siendo los que más pagan por su casa ya que Euskadi, con una media de 3.278 euros/m², se corona como la zona más cara para vivir. Sin embargo, ello no significa que los potenciales compradores no sean conscientes de que los propietarios de inmuebles de segunda mano están con la soga al cuello debido a los chollos que han sacado los bancos.
Eduardo González, abogado y responsable de una inmobiliaria, señala que la rebaja apropiada para vender hoy en día depende de la zona. Según su experiencia, en las mejores zonas de Madrid se asiste a descuentos de entre el 30% y el 40%. Su recomendación para los vendedores es que bajen el precio y para ello les convence mediante operaciones reales hechas en zonas similares y con datos que muestran la evolución de la economía.
El consejo de todos los expertos
Negociar a la baja, sí o sí
Con la realidad pisándoles los talones, nada mejor que echar mano de la picaresca. El comprador debe comentar al vendedor que ha visto un inmueble similar en la misma zona o en una mejor, a un precio más barato. Si la negociación se realiza sin intermediarios por ambas partes, se pueden conseguir descuentos de entre el 5% y el 30%. "El comprador ha de tener en cuenta que, por lo general, el importe que establece el dueño es superior al que en realidad espera recibir y lo incrementa porque intuye que el interesado solicitará una rebaja. Normalmente, los vendedores son flexibles. Además, una negociación rápida es más efectiva, ya que cuanto más tiempo esté colgado el cartel de Se vende, más se devaluará", explica este agente. Por ello, el interesado debe proponer el importe más bajo que haya visto por la zona o un coste un 50% inferior al de partida. Ante la previsible negativa del vendedor, suele ir aumentando su oferta para conseguir una rebaja entre el 10% y el 30% del precio original.
Todos los expertos aconsejan abaratar las propiedades. Serrano explica que "el equilibrio se encuentra en un esfuerzo de cuatro veces el salario bruto para la adquisición de una vivienda, una proporción que actualmente se sitúa en 5,7 veces. En este sentido, el ajuste pasa o por una caída de los precios de más del 20% o por una incremento de los sueldos, algo que no se divisa en el actual contexto de moderación salarial".
'chollos' que inundan el mercado
Las 'gangas' de los bancos
Ambas partes son conscientes de que desde hace varios años las rebajas han inundado los pisos que ofertan los bancos. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, banca y promotores decidieron acelerar la absorción del stock de viviendas. Así, según el último informe de la tasadora Tinsa, se ha pasado de vender cien mil viviendas en los años 2005 y 2006 a unas 20.000 unidades en 2013. Y proliferan los saldos. "Nos encontramos en la actualidad en niveles de precios similares a 2003", explica María Monasterio.
La necesidad de desprenderse de las viviendas adjudicadas, procedentes de embargos y canjes con promotores, les ha llevado a poner a la venta pisos con ofertas muy agresivas. "La mayoría de inmuebles que comercializamos tienen un precio en torno a los 700 euros el metro cuadrado, mucho menos de la mitad de lo que cuesta de media el metro en la actualidad", añade.
Los grandes bancos ofrecen hasta un 100% en la financiación de sus inmuebles, mientras que para las viviendas de particulares el porcentaje se reduce notablemente. Aún así, los expertos pronostican que el sector tardará cinco años en dar salida a la totalidad de su cartera y no se espera que, de momento, haya un repunte de las ventas, debido a la falta de crédito y a la debilidad de la demanda. Ante este panorama, si un propietario recibe una oferta razonable por su piso, la mejor decisión que puede tomar es vender, ya que auguran que los inmuebles se seguirán devaluando.
