¿Puede el dueño de un piso venderlo mientras lo tiene alquilado?

Hay propietarios de viviendas que, teniéndolas en alquiler, deciden ponerlas a la venta por diferentes motivos. La necesidad de liquidez, la decisión de invertir en otro sector, una herencia o una determinada situación familiar son algunas de las razones que pueden llevar a tomar dicha decisión.

Llegado el momento, en esos casos, el inquilino de la vivienda se pregunta si, tras la venta, podrá seguir viviendo en el piso o si, por el contrario, podrán obligarle a marcharse. Lo cierto es que, desde el punto de vista legal, el dueño puede vender el piso aunque el contrato de arrendamiento esté vigente. Para evitar malentendidos, es importante que las partes tengan claros los derechos y las obligaciones que dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Qué dice la ley 

Según el artículo 14 de la LAU, el comprador de una vivienda arrendada subroga los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros cinco años del contrato si se trata de una persona física, y siete años si es jurídica. Esto significa que, en general, el inquilino puede seguir habitando la vivienda hasta que se cumpla ese plazo mínimo.

Además, el inquilino tiene derechos sobre la compraventa de la vivienda que tiene alquilada, por lo que el propietario debe notificarle su intención de vender el piso. Esta comunicación, conocida como derecho de tanteo, debe realizarse por escrito e incluir el precio de venta, las condiciones de pago, la fecha de venta prevista y otros aspectos relevantes. El inquilino tiene 30 días para decidir si compra la vivienda bajo las mismas condiciones pactadas con el comprador externo.

Las únicas excepciones en las que al vender un piso alquilado el inquilino no tendrá estos derechos son: si el vendedor es propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales y es una venta en conjunto o si todo el edificio se vende a un mismo comprador. 

Obligaciones del propietario

Al vender un piso alquilado, el propietario tiene varias responsabilidades:

1- Notificación al inquilino: informar por escrito sobre la venta y las condiciones del contrato.

2- Comunicar al comprador que la vivienda está alquilada: el potencial comprador debe conocer el estado del arrendamiento y las condiciones del contrato.

3- Respetar el contrato de arrendamiento vigente: aunque el propietario decida vender, esto no extingue las obligaciones contractuales; el comprador deberá respetarlas según la LAU.

4- Permitir visitas con el consentimiento del inquilino: el propietario no puede obligar al arrendatario a mostrar la vivienda, aunque lo normal es que coopere.

Derechos del inquilino

El inquilino también tiene derechos importantes que protegen su permanencia en la vivienda:

1- Continuar con el contrato de arrendamiento: el contrato se mantiene vigente, incluso tras la venta, y el comprador asume todas las obligaciones del arrendador.

2- Derecho de tanteo y retracto: el inquilino puede optar por comprar el piso bajo las mismas condiciones que cualquier otro comprador. Si no se le notificó correctamente o se vende a un precio inferior, puede ejercer el derecho de retracto.

3- Pago del alquiler: la obligación de pagar la renta mensual continúa hasta el final del contrato, aunque el piso cambie de propietario.

4- Cooperación voluntaria en la venta: no hay obligación legal de facilitar las visitas, pero lo mejor es que haya colaboración.

Vender un piso alquilado puede ser un proceso complicado, pero respetando los derechos de todas las partes y planificando correctamente la operación, es totalmente viable. El inquilino conserva su protección legal y el propietario puede cumplir con sus objetivos de venta cumpliendo la ley.