La situación de la vivienda en Vitoria es de alta presión y muestra desequilibrio. La oferta pública disponible no logra satisfacer la demanda, especialmente en alquiler, donde las solicitudes superan casi cuatro veces el número de viviendas disponibles. Este desajuste se refleja en la subida sostenida de los precios, tanto de alquiler como de compra, que encarece el acceso a la vivienda para la mayoría de la población. Según los datos a los que ha tenido acceso DIARIO DE NOTICIAS DE ÁLAVA, en conjunto, el mercado muestra tensiones estructurales.

En números, y más detalladamente, el mercado de vivienda en Vitoria muestra una presión creciente tanto en alquiler como en compra. La ciudad cuenta con 4.196 viviendas públicas disponibles para alquiler, mientras que las solicitudes activas de alquiler alcanzan las 14.515, casi cuatro veces la oferta.

En cuanto a la compra de vivienda, las solicitudes ascienden a 1.592, frente a un parque limitado de vivienda protegida

En cuanto a la compra de vivienda, las solicitudes ascienden a 1.592, frente a un parque limitado de vivienda protegida. Los precios también reflejan esta tendencia: el alquiler medio ha subido de 633,10 euros en 2020 a 734 euros en 2024, y el precio de la vivienda de segunda mano ha pasado de 204.609,1 euros a 234.334,1 euros en el mismo período.

CONSTRUCCIÓN

Además, se están construyendo 1.365 viviendas de Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Vitoria, representando el 93% de las 1.472 en toda Álava, mientras que la fase 7 de venta de antiguas VPO incluye 1.167 viviendas en la ciudad de un total de 1.348 en la provincia. Todos estos datos muestran un mercado tensionado, con una demanda muy superior a la oferta, tanto en alquiler como en compra.

Así, cabe destacar que el mercado de vivienda en Vitoria se encuentra actualmente tensionado. La oferta pública de alquiler, con 4.196 viviendas disponibles en 2024, no cubre la alta demanda, que alcanza 14.515 solicitudes activas de alquiler. Esta situación indica que, a pesar del incremento de la oferta pública y de las nuevas construcciones de VPO, la presión sobre el mercado de vivienda continúa siendo alta. 

A pesar de que en Álava y Vitoria se han mantenido y ampliado algunos programas públicos de vivienda, sobre todo los gestionados por Alokabide, los datos muestran que estas políticas no han logrado frenar el incremento de los precios de alquiler y de venta, ni reducir la presión sobre el registro de solicitudes de Etxebide, al menos lo suficiente de momento.

Entre las medidas en marcha destacan la declaración de mercado tensionado de Vitoria, los topes al alquiler, las prórrogas extraordinarias, la mejora del programa Gaztelagun

Según ha explicado a este periódico el Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco Miguel De los Toyos, esto evidencia la necesidad de una estrategia de políticas más intensas y ambiciosas, que permita que el parque de alquiler y de compra crezca a un ritmo mayor. Entre las medidas en marcha destacan la declaración de mercado tensionado de Vitoria, los topes al alquiler, las prórrogas extraordinarias, la mejora del programa Gaztelagun y la optimización de las condiciones de Bizigune, que buscan ofrecer mayor protección a inquilinos y demandantes. 

Además, se apuesta por incrementar la oferta de manera más ágil y directa, mediante promoción de viviendas y nuevos convenios con el Ayuntamiento, que permitirían un aumento sustancial del parque público en los próximos años.

Edificios en construcción en Vitoria Jorge Muñoz

VALORACIÓN

“De los datos se desprende que a pesar de las políticas públicas de Vivienda, tanto en Álava como en Vitoria, que en los últimos años algunos programas se han mantenido y otros han experimentado un crecimiento sostenido en el tiempo, fundamentalmente el de las viviendas gestionadas por Alokabide, no cabe duda de que no ha servido para que se frene el incremento de los precios del alquiler y de venta y en el registro de Etxebide también hay un incremento significativo. Eso nos lleva a pensar que tenemos que plantear una estrategia de políticas de vivienda más intensas y más ambiciosas que permitan que el parque del alquiler y la compra pueda crecer a mayor ritmo”, explica.

De los datos se desprende que a pesar de las políticas públicas de Vivienda, no cabe duda de que no ha servido para que se frene el incremento de los precios del alquiler y de venta y en el registro de Etxebide también hay un incremento significativo

Y añade el Viceconsejero: “Para ello creemos importante las modificaciones normativas que estamos haciendo y la declaración de mercado tensionado de Vitoria – Gasteiz ofrece un contexto que ayuda dado que por un lado, tanto el inquilino actual como el demandante de viviendas en Vitoria se ve beneficiado por esta medidas normativas que estamos adoptando porque se pone un tope al alquiler, se plantean también por ejemplo las prorrogas extraordinarias, se mejora el programa Gaztelagun, mejora las condiciones de Bizigune, importante esto último para que el inquilino y el demandante tengan protección. Y lo más importante es que recrecemos la oferta a través de promoción de viviendas de manera más ágil, más inmediata y para ello tanto el plan de acción incluido en la declaración como zona tensionada como las relaciones que ya tenemos con el ayuntamiento a través de convenios nos está permitiendo trabajar en un nuevo convenio que supone un incremento sustancial en la oferta”.

TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS

Según el último informe realizado por Behatokia, el Observatorio Vasco de Vivienda, esta presión se ve reforzada por tendencias demográficas que afectan a toda la Comunidad Autónoma Vasca. 

Así, según detallan, la población vasca ha crecido de forma moderada desde 2015 (+1,6 %), alcanzando 2.208.007 habitantes en 2024, y el aumento registrado en 2024 por sí solo fue de 11.262 personas (0,5 % anual). La población joven, especialmente la menor de 35 años, presenta un bajo nivel de emancipación: solo el 32,3 % está emancipado, lo que mantiene a muchas personas residiendo en el hogar familiar y aumenta la demanda de primera vivienda.

Otro factor relevante es el crecimiento de la población de origen extranjero, que ha aumentado un 60 % desde 2015, llegando a 300.000 personas en 2024, muchas de ellas en edades jóvenes y con menor capacidad de acceso a la compra, optando mayoritariamente por el alquiler. Aproximadamente 7 de cada 10 personas de estas personas tienen menos de 44 años, concentrando buena parte de la presión sobre la vivienda.

El sector de la construcción muestra un ligero dinamismo. El valor añadido bruto (VAB) generado por el sector alcanzó 4.941 millones de euros en 2024, el registro más alto desde la Gran Recesión

El sector de la construcción muestra un ligero dinamismo. El valor añadido bruto (VAB) generado por el sector alcanzó 4.941 millones de euros en 2024, el registro más alto desde la Gran Recesión, y el empleo en construcción superó los 60.000 puestos en el segundo trimestre de 2025. La actividad de rehabilitación ha crecido, con 3.456 licencias en 2024, mientras que la nueva edificación mantiene un ritmo más débil, con 346 licencias en el mismo año. Los costes de construcción continúan en niveles elevados, alcanzando un índice máximo de 123 en junio de 2025.

Dos personas observan la fachada de una inmobiliaria en el centro de Vitoria DNA

DEMANDA

Además, la demanda de vivienda protegida en Euskadi, según Etxebide, continúa creciendo: en el cuarto trimestre de 2024 se registraron 99.872 solicitudes, casi 10.000 más que en 2023, con un aumento del 10,5 % en un solo año. Este crecimiento se explica principalmente por la subida de las solicitudes de alquiler protegido, que aumentaron un 15,3 %, mientras que la demanda de compra disminuyó un 4,5 %, de modo que actualmente 8 de cada 10 solicitudes corresponden a alquiler protegido.

En la actualidad el Euribor se sitúa ligeramente por encima del 2%, lo que supone una mejora considerable de las condiciones de financiación respecto al otoño de 2023 cuando llegó a superar el 4%

Por último, cabe destacar también que el número de compraventas registradas en la CAE alcanza un nivel especialmente elevado en el primer trimestre de 2025 con 6.735 compraventas registradas, así como cerca de 13.000 compraventas en el conjunto del primer semestre de 2025. De este modo, se mantiene la tendencia creciente en la actividad del mercado de compraventas que ya superó las 23.000 compraventas registradas en el conjunto de 2024, lo que ya suponía un incremento del 13,3% respecto a 2023. La mayor actividad del mercado inmobiliario se produce en un contexto de rebaja en los tipos de interés que se detecta desde mediados de 2023.

En la actualidad el Euribor se sitúa ligeramente por encima del 2%, lo que supone una mejora considerable de las condiciones de financiación respecto al otoño de 2023 cuando llegó a superar el 4%.