Todo propietario de una comunidad de vecinos debe pagar su cuota de comunidad para hacer frente tanto a los gastos comunes de su edificio como a los derivados de las obras necesarias para la adecuada conservación del inmueble. Es la máxima de la Ley de Propiedad Horizontal, aquella que rige la convivencia de todo ciudadano que habite en cualquiera de los numerosos bloques de viviendas que imperan en la jungla del asfalto, pero que se ha visto más incumplida en el último año por parte de los vecinos que no pagan: los morosos. Así al menos lo revela el último chequeo del Observatorio vasco de Vivienda, que confirma que los duros efectos de la crisis no han remetido aún, ya que en apenas un año el número de escaleras en las que algún inquilino no abona las cuotas ha subido en Álava un 41,6%, alcanzando máximos históricos, que hacen situar a este territorio a la cabeza de Euskadi con más número de impagos, frente al 28% de Bizkaia y el 22% de Gipuzkoa. A esta sorprendente conclusión llega el último informe La morosidad bancaria en las comunidades de propietarios, de diciembre de 2015, elaborado por el Observatorio vasco de la Vivienda, tras destacar que, de las 1.119 comunidades de propietarios alavesas que han sido objeto de la muestra en su estudio, 466 no hacían frente a sus deudas. Se trata de un aumento más que significativo, si se echa la mirada atrás. “Estos valores muestran una caída en el índice de morosidad tanto en Bizkaia como en Gipuzkoa, mientras que en Álava se aprecia una importante subida”, destaca el documento del Gobierno Vasco, en alusión al periodo anterior de referencia, el de 2013, en el que el índice de morosidad de la provincia estaba en el 23,8%, el más bajo de todos los territorios, en comparación con el 30,6% vizcaíno y el 27% guipuzcoano.

Sin embargo, el colegio de los administradores de fincas, una buena fuente de información idónea de cara a conocer el nivel de morosidad, resta dramatismo a la tasa de impagos de la provincia. “Nosotros en Álava no hemos notado esa diferencia de aumento del nivel de morosidad entre 2013 y 2014, ni tampoco en la empresa de administración de propiedades Gesko en la que trabajo”, aclara el vicepresidente tercero del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Álava, Jorge Palma Manrique.

Una vez más, los apuros económicos derivados de la crisis serían las causantes de no poder pagar los recibos y que, como detalla Palma, suelen ser más habituales entre los edificios residenciales que tienen centralizadas sus instalaciones de agua caliente y calefacción y, por tanto, con cuotas de comunidad más altas de encarar. “Con el perfil de sus propietarios nos encontramos de todo, desde gente que debe a una cuota puntual a una cantidad importante”, agrega el representante alavés del colegio de administradores.

La solución en esos casos, siempre que el vecino tenga intención de saldar su deuda, es intentar llegar a un acuerdo pacífico, con “medidas realistas”, como el fraccionamiento del pago, que, como insiste, “siempre es lo mejor para todas las partes”, antes de que a la comunidad no le quede otro remedio que buscar el “recobro” por el juzgado.

Entidades financieras El intento por recuperar el dinero se complica cuando el propietario no es el vecino de toda la vida, sino una persona jurídica, como es el caso del banco que se ha adueñado de una casa tras un desahucio. Una situación que en Álava, en concreto, se da en el 7,1% de los casos. “Hay que tener presente que los impagos de las entidades financieras son consecuencia, principalmente, de la propia praxis operativa de los bancos, a diferencia de las familias, en las que su situación económica es la causa fundamental para contraer deudas con la comunidad”, explica el informe del Gobierno Vasco.

El citado documento pone números a la deuda total acumulada en Álava, que en 2014 ascendía a 296.474 euros, de los cuales un 13,2% de esa cantidad (39.060 euros) pertenecía a los impagos de las entidades financieras. Esta cifra representa el doble de subida con respecto a los datos de 2013, en los que ésta se situaba en 6,4%. “Lo difícil con ellas es abrir la puerta al diálogo, sabiendo que departamento es el más adecuado para hablar con la persona adecuada y saber que actas necesitan para tener la información contable para justificar esos pagos”, detalla Palma.

Pese a ello, este territorio cuenta con la tasa más baja de bancos propietarios de viviendas que son morosos (21,3%), frente a la de Bizkaia (35,2%) y el espectacular 59,5% de Gipuzkoa. “Las entidades financieras que tenemos como dueñas de inmuebles sí que pagan sus cuotas y si les tenemos que comunicar su deuda, la afrontan”, afirma Juan Fernández, uno de los socios de Gardena Gestión, otra empresa gasteiztarra de administradores de fincas que no ha notado un incremento especial en cuanto al número de morosos en el último ejercicio, “pero sí que se concentran bastante en cierto tipo de propietarios en concreto”, según destaca Fernández.

El perfil de los protagonistas de estos impagos respondería a promotoras con pisos nuevos sin vender, con menos carga de trabajo que tenían antes de la crisis financiera e inmobiliaria, lo que lleva a generarles esa deuda. “Suelen tener una dejadez total porque se desentienden totalmente de sus impagos”, lamenta Fernández. Entre estos deudores, son recurrentes las promesas de que van a saldar pronto su deuda, pese a que la práctica les demuestre que al final sólo lo hacen, después de recordarles por escrito sus obligaciones legales al respecto. “Si no pagan, se inicia el monitorio”, cuenta el socio de Gardena Gestión, un procedimiento bastante habitual en su empresa. “Después del monitorio se dicta sentencia y en algunos casos hasta hace falta interponer una ejecución de sentencia para que paguen”, aclara.

Esta espiral en el retraso de los pagos es de sobra conocida por otra de las empresas de la capital alavesa dedicada a la administración de fincas, Terraminium. “Por regla general, más que personas físicas, que andan justas de dinero para hacer frente a las deudas, la mayoría de nuestros impagos, como tenemos mucha obra nueva, proceden de empresas, como constructoras, que al final, aunque acaban pagando, tienen como procedimiento habitual un retraso de seis meses en los ingresos de la de sus cuotas correspondientes, algo que normalmente hacen después de que les amenaces con llevarles al monitorio”, dice su gerente, Óscar Ibarrola. En su caso, no suelen llegar a juicio porque, como dice, pagan en el último momento, “pero como siempre hay demoras, lo normal es volver a empezar siempre la misma rueda”.